別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 市原 9-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 9-7 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　北島　賢二 印  TEL.

鑑定評価額 61,500,000 円  １㎡当たりの価格 27,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市青柳北２丁目３番１ ②地積 　(㎡) 2,261   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別工業地区 (70,200) 1:2 工場 中小規模の工場、倉 庫等が建ち並ぶ工業 地域 南東12m市道、南西側道 水道、下水 五井 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   150 ｍ、南   300 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  66.0 ｍ、規模　　     2,261 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 五井駅西方 3.5km 法令 規制 準工 (60,200) 特別工業地区 ⑤地域要因の将 　来予測 工場や物流倉庫等が建ち並ぶ工業地域で、特段の変動要因は見られず当面は現状を維持するものと予想される。 物流利用等の需要は底堅く地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ内房線沿線の市原市、袖ヶ浦等の市内の臨海部中小規模の工場事業所等が建ち並ぶ工業地域である。 需要者の中心は関東圏域の製造業や流通業等の中規模の企業を中心に全国型大企業も見られる。製造業者の設備投資計 画も持ち直して回復傾向で、内需型の物流や倉庫等の事業所等の実需は値頃感が見られる地域の土地価格は回復傾向と 判断される。市場の中心価格帯は、立地や規模等の個別性が強く総額としての中心価格の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 首都圏等の交通施設への利便性を志向する工場・事業所等が中心で賃貸物件はほとんど見られず、適正な賃料水準を把 握し得ないため収益還元法は非適用とした。同一需給圏内の類似地域等の取引事例から試算した価格である比準価格は 、取引市場の動向を反映している。よって市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、最近の 市場の動向も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,600 円／㎡ [105.4] 100 100 [102.0] 100 [115.4] [102.0] 100 27,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県経済は一部に弱さが見られるが穏やかに回 復中で、個人消費は消費税引上後の反動減が 見られるが回復基調にある。市原市の人口は 減少傾向にある。 中小規模の製造業の工場や倉庫等が建ち並ぶ 既成の工業地域内で、地域要因に特段の変動 要因は見られない。地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.4 ％  ％