別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 市原 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 9-5 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　岸　和男 印  TEL.

鑑定評価額 7,410,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市姉崎海岸６番 ②地積 　(㎡) 347,824   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1:2 工場 大規模工場が建ち並 ぶ海岸埋立の臨海工 業地域 南東20m道路 水道 姉ケ崎 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   600 ｍ、南   600 ｍ、北 1,000 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 400.0 ｍ、奥行　約　　 900.0 ｍ、規模　　   347,824 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ道路 交通 施設 姉ケ崎駅南西方 1.9km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場が多い臨海工業地域で、地域内に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持するものと予測する。地 価は、準工業地域の地価上昇の影響を受け、強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京葉臨海工業地帯全域及び国道１６号沿道で、大規模工場地は高度の輸送機関に関して代替性を有する範 囲と把握され千葉県内に留まらず全国に及ぶ。需要者は臨海型の大規模製造企業が中心である。新たに土地を取得して 設備投資を行う企業は少なく取引は殆どないが、東京湾沿いで東京都の対岸に位置し、アクアラインほかの高速道路に 接近するため、用途の多様性と一部に需要も存在する。市場の中心となる価格帯は、取引自体が少なく見い出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 京葉臨海工業地帯の大規模工場地で、賃貸物件は殆どないため収益目的の土地取引は想定し難いことと大企業による自 己使用目的が取引の中心であることから、収益還元法は適用しなかった。同一需給圏内の類似地域に所在する規範性及 び価格牽連性のある取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 9-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [106.0] [100.0] 100 21,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市原市の工業地域は、中小規模の工場及び倉 庫を中心に需要・取引ともに大幅増加に変化 している。大規模臨海工業地の需要・変化は やや少ない。 地域要因に格別の変動要因はなく、京葉臨海 工業地帯の大規模工場地の需要は、用途の多 様性を有するため、強含み傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％