別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 市原 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 9-2 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　中田　敏之 印  TEL.

鑑定評価額 30,400,000 円  １㎡当たりの価格 30,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市八幡浦１丁目７番 ②地積 　(㎡) 991   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2.5 事務所兼倉庫 Ｓ2 小規模工場、倉庫等 が混在する工業地域 南西11m市道、背面道 水道 八幡宿 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.8 ｍ、奥行　約　　  49.9 ｍ、規模　　       991 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 八幡宿駅北方 1.7km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の工業地であり、地域内に特段の変動要因はないことから、当面は現状を維持すると予測する。需要の 高さから地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、公法上の規制が工業地域及び準工業地域内にあり、市原市の臨海部に隣接する地域である。中小の工場 ・倉庫が多く、需要者の中心は工場・倉庫・運送業者等の法人であり、国道１６号沿いには事務所・ロードサイド型の 店舗も見られる。取引される規模により価格帯は大きく変動するため、中心となる価格帯は見い出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は公法上の規制が工業地域内にある中小規模の工場地である。賃貸工場等による操業は見受けられないため 、収益価格は試算しない。昨今の市場動向等を考慮のうえ、信頼性のある正常な取引事例を適切に補正して得た比準価 格は、規範性が高く妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 9-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 75.6] [102.0] 100 30,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 準工業地域・工業地域の中小規模の工場地等 は、企業需要の増加により地価は上昇傾向に ある。工業専用地域の大規模臨海工業地は概 ね横這いである。 国道に近い物流関連の倉庫・事務所・工場が 多い地域であり、地域内に特段の変動はない 。需要の増加により地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.5 ％  ％