鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

市原 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０８９３６０ -45	市原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東（駅前広場）市道、南西6m、角地		近商 (90,200)
b	２０１０８２０１０ -9	市原市		更地	（　）	長方形	北東6m市道、北西6m、角地		１住居高度地区2種 (70,200)
c	２０１０８８３８２ -310	市原市		建付地	（　）	長方形	南西7m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
d	２０１０８２０１０ -21	市原市		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		商業 (80,400)
e	２０１０８９３６０ -56	市原市		更地	（　）	不整形	北西7m県道、北東2m、角地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 91,000	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	87,100	100 [ 85.9]	101,397	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	105,000
b	(　 ) 165,591	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	167,359	100 [ 167.3]	100,035		104,000
c	(　 ) 92,063	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	93,225	100 [ 92.0]	101,332		105,000
d	(　 ) 94,333	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	97,163	100 [ 95.2]	102,062		106,000
e	(　 ) 91,452	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 94.9]	96,752	100 [ 97.2]	99,539		104,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +65.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 105,000 円／㎡]

市原 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,415,132	7,694,958	32,720,174	26,490,900	6,229,274	（　0.9754） 6,076,034	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	126,584,042 円　　　　（　 68,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市原 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	869.40	Ｓ3	1,805.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区2種地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	1,849 ㎡	32.3 m x 53.6 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２、３階５０～５５㎡程度のファミリータイプの住戸を各階８戸を想定。　　　　　　　　　　賃料は駐車場料金を含む。

⑦有効率　 87.9 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	869.40	84.3	733.20	3,050	2,236,260	6.0	13,417,560
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	468.10	91.2	427.00	1,600	683,200	1.0	683,200
							1.0	683,200
3～ 3	共同住宅	468.10	91.2	427.00	1,600	683,200	1.0	683,200
							1.0	683,200
～

～

計		1,805.60	87.9	1,587.20		3,602,660		14,783,960
								1,366,400

⑨年額支払賃料	3,602,660 円　×　12ヶ月　＝　 43,231,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,587.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,231,920 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,588,249 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,643,671 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,783,960 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 135,569 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,366,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 635,892 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,415,132 円　　　　（　 21,858 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４３５６　　　　-8	3,187 ( 3,053)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,195	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,065 円/㎡　月額支払賃料（　 3,050 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４３５６　　　　-9	3,135 ( 3,003)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,029
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

市原 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,945,000 円	389,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,296,958 円	43,231,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 368,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,306,500 円	389,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	389,000 円	389,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	389,000 円	389,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,694,958 円　（　　　　　　 4,162 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9754

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	389,000,000 円	設計監理料率　 209,000 円／㎡　×　 1,805.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,490,900 円（　　　　　 14,327 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,415,132 円
②総費用	7,694,958 円
③純収益　①－②	32,720,174 円
④建物等に帰属する純収益	26,490,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,229,274 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,076,034 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,286 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 126,584,042 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
市原 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

市原 5-8

千葉県

千葉第８

氏名

不動産鑑定士　竹ケ原　博邦

印

TEL.

鑑定評価額

187,000,000 円

１㎡当たりの価格

101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	74,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	市原市更級１丁目８番１１外				②地積　(㎡)	1,849 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度地区2種地区計画等 (70,200)
	1:1.5	事務所兼共同住宅ＲＣ3	低層店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	北東36m市道、南東側道	水道、ガス、下水	五井 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 230 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中低層店舗共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 32.5 ｍ、奥行　約　　 53.5 ｍ、規模　　 1,849 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大規模店舗が集積する幹線道
路沿いに位置し、店舗の新規
出店もみられる。

街

路

３６ｍ市道

交通

施設

五井駅南東方

1.2km

法令

規制

２住居
(60,200)
高度地区2種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域で、周辺には大規模店舗が集積している。繁華
性が高く、集客力もあることから、近隣地域は今後とも商業地域としての熟成度を高めていくと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 105,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 67,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市原市及び周辺市等の幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は、自ら店舗を運営する主体を中心
として、投資目的の法人も想定される。同一需給圏内においては、人口の減少傾向を背景として、繁華性の優る地域に
おける出店ニーズは底堅く、需要は堅調であるものの、繁華性の劣る地域における需要は弱含みであり、二極化傾向が
みられる。需要の中心となる取引規模及び価格帯については、個別の物件ごとの個別性が強く把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は店舗の集積する幹線道路沿いの商業地域に存する。標準地の主たる需要者は、類似不動産の取引価格等の市場
性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強い。ただし標準地については、投資目的による不動産取得も想定されるこ
とから、収益性も需要者にとっては一定の指標になると考えられる。よって、本件については市場性を反映した比準価
格を重視しつつ、収益価格も比較考量し、代表標準地との比較を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　市原 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 99,000 円／㎡

[105.1]
100

100
[100.0]

100
[107.6]

[104.0]
100

101,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復基調が続いているが、人
口の減少傾向を背景として、市原市の商業地
の地価は、商業環境の優劣による二極化傾向
がみられる。

五井駅から比較的近く、大規模店舗が集積す
る幹線道路沿いの商業地域である。店舗の新
規出店もみられ、商業地域としての熟成度を
高めつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

市原 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０８９３６０ -8	市原市		更地	（　）	不整形	北西28m市道、南東6m、二方路		２住居高度地区1種 (58,176)
b	２０１０８２０１０ -43	市原市		更地	（　）	ほぼ台形	北東27m国道、北西4m、角地		１住居高度地区1種 (60,200)
c	２０１０８９５２０ -201	袖ケ浦市		更地	（　）	長方形	北西16m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
d	２０１０８５８１８ -1001	木更津市		更地	（　）	長方形	南東22m市道、北西6m、二方路		２住居高度地区1種地区計画等 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,950	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 83.4]	70,527	100 [ 77.6]	90,885	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	94,500
b	(　 ) 77,720	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	81,409	100 [ 80.0]	101,761		106,000
c	(　 ) 76,384	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	81,349	100 [ 85.5]	95,145		99,000
d	(　 ) 102,850	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	103,052	100 [ 102.3]	100,735		105,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -16.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 105,000 円／㎡]

市原 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,327,388	7,691,868	32,635,520	26,490,900	6,144,620	（　0.9754） 5,993,462	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	124,863,792 円　　　　（　 67,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市原 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	869.40	Ｓ3	1,805.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区2種地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	1,849 ㎡	32.3 m x 53.6 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階５０～５５㎡程度の住戸を各階８戸を想定。賃料は駐車場料金を含む単価を査定（住宅は各住戸１台分を含む）。

⑦有効率　 87.9 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	869.40	84.3	733.20	3,015	2,210,598	6.0	13,263,588
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	468.10	91.2	427.00	1,620	691,740	1.0	691,740
							1.0	691,740
3～ 3	共同住宅	468.10	91.2	427.00	1,620	691,740	1.0	691,740
							1.0	691,740
～

～

計		1,805.60	87.9	1,587.20		3,594,078		14,647,068
								1,383,480

⑨年額支払賃料	3,594,078 円　×　12ヶ月　＝　 43,128,936 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,587.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,128,936 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,579,702 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,549,234 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,647,068 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 134,314 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,383,480 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 643,840 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,327,388 円　　　　（　 21,810 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７５６６　　　　-11	2,912 ( 2,789)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	2,899	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,030 円/㎡　月額支払賃料（　 3,015 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７５６６　　　　-12	2,699 ( 2,621)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [ 92.0]	100 [ 80.0]	100 [120.0]	3,183
c	７５６６　　　　-15	2,907 ( 2,824)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 80.0]	100 [120.0]	3,090

市原 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,945,000 円	389,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,293,868 円	43,128,936　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 368,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,306,500 円	389,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	389,000 円	389,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	389,000 円	389,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,691,868 円　（　　　　　　 4,160 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9754

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	389,000,000 円	設計監理料率　 209,000 円／㎡　×　 1,805.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,490,900 円（　　　　　 14,327 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,327,388 円
②総費用	7,691,868 円
③純収益　①－②	32,635,520 円
④建物等に帰属する純収益	26,490,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,144,620 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,993,462 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,241 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 124,863,792 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,500 円／㎡）