鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

市原 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０８２０１０ -21	市原市		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	２０１０８９３６０ -302	市原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、南東4.3m、角地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	２０１０８９３６０ -301	市原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東18m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,400)
d	２０１０８９３６０ -303	市原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東28m市道、中間画地		２住居高度地区1種 (60,200)
e	２０１０８９３６０ -56	市原市		更地	（　）	不整形	北西7m県道、北東2m、角地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 94,333	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	96,974	100 [ 71.8]	135,061	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	135,000
b	(　 ) 84,396	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	88,285	100 [ 67.7]	130,406		130,000
c	(　 ) 110,315	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	116,824	100 [ 87.5]	133,513		134,000
d	(　 ) 109,322	100 [ 140.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	79,961	100 [ 61.6]	129,807		130,000
e	(　 ) 91,452	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 94.9]	96,752	100 [ 71.8]	134,752		135,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -30.0
d	買進み	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 133,000 円／㎡]

市原 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,402,823	4,508,340	17,894,483	15,731,100	2,163,383	（　0.9515） 2,058,459	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	42,884,563 円　　　　（　 90,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市原 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所兼共同住宅	232.40	Ｓ5	1,029.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商駐車場整備地区	80 ％	200 ％	200 ％	473 ㎡	26.3 m x 18.0 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・２階事務所で、３～５階は３５㎡～３６㎡の住居を想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

ＥＶ・エントランス・共用部分等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	228.30	66.3	151.40	3,500	530,000	6.0	3,180,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	232.40	78.6	182.60	2,500	457,000	3.0	1,371,000
							0.0	0
3～ 5	居宅	189.50	95.1	180.20	1,780	321,000	1.0	321,000
							1.0	321,000
～			6.2	201.56	1,850		2.0	0
							1.0	0
～			96.2	201.56	1,850		2.0	0
							1.0	0

計		1,029.20	85.0	874.60		1,950,000		5,514,000
								963,000

⑨年額支払賃料	1,950,000 円　×　12ヶ月　＝　 23,400,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 874.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 648,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,400,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 648,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 1,995,984 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,052,016 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,514,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 50,563 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 963,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 300,244 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,402,823 円　　　　（　 47,363 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１０８２０１０　　　　-9	3,187 ( 3,053)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,727	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,518 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１０８２０１０　　　　-10	2,733 ( 2,618)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,385
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

市原 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,155,000 円	231,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	721,440 円	24,048,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 206,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,963,500 円	231,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	231,000 円	231,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	231,000 円	231,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,508,340 円　（　　　　　　 9,531 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9515

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	231,000,000 円	設計監理料率　 218,000 円／㎡　×　 1,029.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,731,100 円（　　　　　 33,258 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,402,823 円
②総費用	4,508,340 円
③純収益　①－②	17,894,483 円
④建物等に帰属する純収益	15,731,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,163,383 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,058,459 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,352 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,884,563 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
市原 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

市原 5-7

千葉県

千葉第８

氏名

不動産鑑定士　鈴木　京子

印

TEL.

鑑定評価額

61,000,000 円

１㎡当たりの価格

129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	98,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	市原市五井中央東２丁目１４番１４				②地積　(㎡)	473 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）駐車場整備地区
	1.5:1	店舗、事務所兼住宅ＲＣ4	店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域	南西30m市道	水道、ガス、下水	五井 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 26.3 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 473 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

五井駅南東方

200m

法令

規制

近商
(80,200)
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

駅前近くの商業地域であり、当面は現状を維持するものと予想される。駅前の利便性に加え、市内の大型商業施
設が集積する地域にも近いことから、需要がみられ、地価は上昇傾向へ推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 135,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 93,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市原市、および、千葉市等周辺市の商業地域である。中心的な需要者は、不動産賃貸による収益を目的
とする地元の不動産業者や個人投資家等である。近隣地域は、駅東口に近接し、市内の中心的な商業地域にも近接する
良好な立地条件を有しており、地価は上昇傾向が見受けられる。価格水準は、土地の規模、立地条件等の個別性により
相当の幅があるために、一律に把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中心的な需要者は、市場性および収益性を十分に検討して購入を決定する。比準価格は、実際の商業地の取引価格を基
に試算しており説得力がある。収益価格は、標準地について、最有効使用の建物の建築・賃貸を想定し、実際の賃料水
準等を分析して試算したが、想定要素を含んでおり、やや保守的に求められた。そこで、比準価格を標準とし、収益価
格を比較考量して、代表標準地と比較検討した価格との均衡を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　市原 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 99,000 円／㎡

[105.1]
100

100
[100.0]

100
[ 81.1]

[100.0]
100

128,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    122,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

昨年９月、１０月と相次ぐ台風・大雨等の災
害の影響を受け、市原市内の一部地域では、
不動産の需要の落ち込みが見られる。

市中心地の最寄り駅から徒歩圏内に位置する
商業地域で、近隣地域は、台風・大雨による
被害は殆どなく、地域要因に特段の変化は認
められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

市原 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０８９３６０ -301	市原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東18m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,400)
b	２０１０８９３６０ -302	市原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、南東4.3m、角地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	２０１０８２０１０ -21	市原市		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	２０１０８９３６０ -56	市原市		更地	（　）	不整形	北西7m県道、北東2m、角地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 110,315	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	116,824	100 [ 81.1]	144,049	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	144,000
b	(　 ) 84,396	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	88,368	100 [ 70.6]	125,167		125,000
c	(　 ) 94,333	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	96,974	100 [ 72.8]	133,206		133,000
d	(　 ) 91,452	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 94.9]	96,849	100 [ 70.8]	136,792		137,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 135,000 円／㎡]

市原 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,477,454	4,510,990	17,966,464	15,731,100	2,235,364	（　0.9515） 2,126,949	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	44,311,438 円　　　　（　 93,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市原 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	232.40	Ｓ5	1,029.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商駐車場整備地区	80 ％	200 ％	200 ％	473 ㎡	26.3 m x 18.0 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所、３～５階は３５㎡程度の住居を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

エントランス・共用部分等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	228.30	66.3	151.40	3,540	535,956	6.0	3,215,736
							0.0	0
2～ 2	事務所	232.40	78.6	182.60	2,600	474,760	3.0	1,424,280
							0.0	0
3～ 5	共同住宅	189.50	95.1	180.20	1,740	313,548	1.0	313,548
							1.0	313,548
～

～

計		1,029.20	85.0	874.60		1,951,360		5,580,660
								940,644

⑨年額支払賃料	1,951,360 円　×　12ヶ月　＝　 23,416,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 874.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,416,320 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 2,003,315 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,133,005 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,580,660 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,175 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 940,644 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 293,274 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,477,454 円　　　　（　 47,521 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９３６０　　　　-10	2,305 ( 2,177)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 75.7]	100 [100.0]	3,713	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,558 円/㎡　月額支払賃料（　 3,540 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９３６０　　　　-11	3,145 ( 3,053)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.8]	100 [100.0]	3,501
c	９３６０　　　　-12	3,093 ( 3,003)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 99.8]	100 [100.0]	3,522

市原 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,155,000 円	231,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	724,090 円	24,136,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 206,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,963,500 円	231,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	231,000 円	231,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	231,000 円	231,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,510,990 円　（　　　　　　 9,537 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9515

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	231,000,000 円	設計監理料率　 218,000 円／㎡　×　 1,029.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,731,100 円（　　　　　 33,258 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,477,454 円
②総費用	4,510,990 円
③純収益　①－②	17,966,464 円
④建物等に帰属する純収益	15,731,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,235,364 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,126,949 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,497 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,311,438 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,700 円／㎡）