別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 市原 -55　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -55 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　岸　和男 印  TEL.

鑑定評価額 7,130,000 円  １㎡当たりの価格 40,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市うるいど南３丁目１３番１９ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、下水 ちはら台 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       176 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 ちはら台駅南方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 市郊外新興の戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした大規模住宅団地で、ちはら台駅の接近性が劣るものの分譲中の 住宅も多く、今後も熟成するものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市原市内のＪＲ内房線各駅及び京成千原線ちはら台駅を駅勢圏とする住宅団地内の住宅地域である。需要 者は市内居住者及び千葉市・東京方面へ通勤する比較的若い世代の一次取得者が中心である。最寄駅の交通利便性は劣 るものの区画整然とした新興の閑静な住宅地域で、今後、住宅地としての熟成が期待される地域である。市場の中心と なる価格帯は、土地は１８０㎡程度で総額７００万円前後、新築戸建住宅は総額２３００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大規模住宅団地内の戸建住宅地域で、自己使用目的の取引が大部分を占め、投資採算性に見合う賃貸市場は形成されて いないことから収益還元法は適用しなかった。同一需給圏内の信頼性の高い取引事例から求めた市場の実態を反映する 実証的な比準価格を採用し、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,500 円／㎡ [102.1] 100 100 [101.0] 100 [146.5] [101.0] 100 40,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 内房線及び千原線沿線の住宅地は需要・取引 ともに増加が続いている。その他の内陸部・ 農村部は需要が少なく、地価は二極化が進ん でいる。 ちはら台駅への接近性が劣る大規模区画整理 済みの住宅団地で、現状は空地も多いが戸建 分譲が進んでいる。今後も住宅増加が予測さ れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％