別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 市原 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -47 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　森　正利 印  TEL.

鑑定評価額 9,370,000 円  １㎡当たりの価格 47,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市千種７丁目１０番１７ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が見られ る未だ空地が多い住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 姉ケ崎 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.2 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       198 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 駅からやや離れているが、土 地区画整理済の住宅地域 街 路 基準方位北　　　市 道６ｍ 交通 施設 姉ケ崎駅北東方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成度を増しつつあり、地価は幾分上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ内房線の姉ケ崎駅、五井駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中心は、市原市内の社宅及び 賃貸住宅居住者等の第一次取得者である。当地域は区画整然とした郊外型の住宅地域で需給は安定しており、地価は幾 分上昇傾向が見られる。土地は９００万円前後、新築戸建住宅は２，４００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既存のアパート等も混在しているが、自己使用中心の住宅地域で、駐車場の確保等に難があり収益物件の想定は非現実 的であるため、収益価格は求めなかった。当地域は居住環境を重視した自用目的の土地取引が中心であることから、周 辺地域の取引事例から求められた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,900 円／㎡ [100.6] 100 100 [101.0] 100 [115.2] [103.0] 100 47,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は輸出が引き続き弱含むなかで、製造業 を中心に弱さが一段と増しているものの、緩 やかに回復している。 駅からやや離れているが、小中学校への接近 は概ね良好で、区画整然とした居住環境良好 な住宅地域で需要が増し地価は微増加してい る。 南西道路であり、選好性は良好である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％