別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 市原 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -46 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　石井　恒徳 印  TEL.

鑑定評価額 9,460,000 円  １㎡当たりの価格 56,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市五井西４丁目２６番９ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 五井 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  11.7 ｍ、規模　　       169 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 五井駅北西方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 住環境の整った戸建住宅地域である。ＪＲ駅からはやや離れているが良好な住環境で需要は旺盛で地価は上昇傾 向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ内房線五井駅及び姉ケ崎駅を最寄駅とする住宅地域の存する圏域である。需要者の中心は市内企業に 勤務するサラリーマン層である。最寄鉄道駅からはやや遠隔なものの居住環境の比較的良好な住宅地域のため常に一定 の需要があり、住宅需要の回復に伴って需要は増えるものと予測される。市場の中心価格帯は、土地は１７０㎡程度で ９００万円程度、新築の戸建物件は２，４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で土地取引も自己居住目的の取引が支配的な地域に存する。収益還 元法については、対象標準地が戸建て住宅地域にあること、規模が小さくアパート等の収益物件の建築を想定すること が現実的でないこと等から適用しない。一方、比準価格は現実の取引価格を価格判定の基礎としており実証的で規範性 は高い。よって比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ地域の市場動向に留意し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,400 円／㎡ [105.0] 100 100 [101.0] 100 [162.2] [101.0] 100 55,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は湾岸工業地域を中心に発展。人口は微 減。土地取引件数は減少だが取引面積は増加 している。取引価格は市街地が上昇、山間地 域が下落。 ＪＲ駅の徒歩圏外ではあるが、区画整然とし た住環境の良好な地域で地価は上昇傾向が続 いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％  ％