鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

市原 -45　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０８３９０８ -54	市原市		更地	（　）	長方形	南西5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２０１０８９５２０ -37	市原市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、北西4m、南東4m、三方路		１低専 (40,50)
c	２０１０８２０１０ -17	市原市		建付地	（　）	台形	北東6.3m市道、中間画地		２住居高度地区1種 (60,200)
d	２０１０８３９０８ -36	市原市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e	２０１０８３９０８ -8	市原市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,533	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	57,681	100 [ 150.9]	38,225	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	39,800
b	(　 ) 43,033	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.3]	44,669	100 [ 119.0]	37,537		39,000
c	(　 ) 59,440	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	60,264	100 [ 137.9]	43,701		45,400
d	(　 ) 55,824	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	56,764	100 [ 152.4]	37,247		38,700
e	(　 ) 53,295	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	52,629	100 [ 140.7]	37,405		38,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +48.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +19.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +48.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +38.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,000 円／㎡]

市原 -45　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		小規模開発された自己利用の一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域で、賃貸市場が未熟成で賃料水準の把握が困難なため、収益還元法を適用しない。［第１種低層住居専用地域（３０、５０）〕

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月13日　提出
市原 -45　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

市原 -45

千葉県

千葉第８

氏名

不動産鑑定士　松島　孝悟

印

TEL.

鑑定評価額

7,060,000 円

１㎡当たりの価格

38,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	市原市飯沼字川田１５９番５				②地積　(㎡)	182 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (30,50) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	県道背後の小規模開発による住宅地域	南東6m市道	水道	五井 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 182 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　６ｍ市
道

交通

施設

五井駅南西方

2.5km

法令

規制

１低専
(30,50)

⑤地域要因の将
　来予測

既成の戸建住宅地域として成熟しており、特段の価格変動要因もないことから、今後も現況のまま推移していく
ものと予測する。地価水準は微増傾向を維持するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市原市のＪＲ内房線の各駅を駅勢圏とする普通住宅地域。需給者の中心は市原市内に居住する第一次取得
者が過半を占める。市内の取得者層については、全体としては景気回復を受けて住宅需要は上昇傾向にある。当該地域
は、五井駅からやや距離があり、駅周辺の住宅地と比較して競争力は劣る。土地は７００万円程度、新築の戸建物件は
２０００万円台の前半が取引の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、自己使用の戸建住宅が中心である。五井駅からやや距離があり、周辺にはアパート等の収益物件も見られ
るが、当該地は建蔽・容積が３０％・５０％であるため収益還元法は適用できなかった。他方、比準価格は規範性の高
い事例を採用し、算出過程における補正率も妥当な範囲であり、市場性を反映した実証的な価格であると判断される。
従って、比準価格を標準として周辺の地価動向や代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　市原 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 52,900 円／㎡

[100.6]
100

100
[101.0]

100
[141.4]

[104.0]
100

38,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市原市の住宅地は、景気回復を受けて取引は
全般的に堅調であり、地価も住環境の良好な
地域から上昇傾向がみられる。

従来からの住宅地であり、駅周辺の利便性の
優れる住宅地域に比べ競争力は劣る。地価は
下げ止まり、微増傾向にある。

特に個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

市原 -45　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０８９５２０ -206	市原市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5m私道、中間画地		１低専 (30,50)
b	２０１０８５５３６ -51	市原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10m市道、中間画地		１低専 (30,50)
c	２０１０８９５２０ -220	市原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		１低専地区計画等 (50,100)
d	２０１０８８３８２ -316	市原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東3.6m道路、北西4m、角地		１低専 (30,50)
e	２０１０８３９０８ -56	市原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3.6m市道、東4m、角地		１低専居住誘導区域内 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,853	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	40,449	100 [ 108.0]	37,453	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	39,000
b	(　 ) 31,695	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	38,503	100 [ 104.0]	37,022		38,500
c	(　 ) 32,229	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	36,096	100 [ 96.8]	37,289		38,800
d	(　 ) 35,069	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	34,048	100 [ 92.2]	36,928		38,400
e	(　 ) 29,653	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 79.8]	37,308	100 [ 98.9]	37,723		39,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -20.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,800 円／㎡]

市原 -45　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		小規模開発された自己利用の一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域で、賃貸市場が未成熟で賃料水準の把握が困難なため、収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ