別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 市原 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -26 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　石尾　融 印  TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 63,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市五井字下川田２０４２番２外 (新田、下宿９街区１－２外) ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 戸建住宅やアパート が多い区画整理中の 住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 五井 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   130 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.3 ｍ、奥行　約　　  19.2 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 五井駅西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業が完了間近にあり、徒歩圏内の住宅地域として熟成していくものと期待され、地価は強含みで 推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ内房線五井駅を駅勢圏とする一般住宅地域である。需要者の特性は市原市内の居住者及び一次取得者 が大半で千葉及び都心方面への通勤者も含まれる。区画整理事業が進行中で住宅地域として熟成しつつあり、五井駅周 辺の開発の影響を受け、需給関係は安定している。土地２００㎡で１，３００万円程度、新築住宅は２，８００万円～ ３，０００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅・アパートが混在する住宅地域であるが、標準地の間口等により共同住宅の建築は経済的に不可能 と判断され、収益価格は試算できなかった。地域は戸建住宅の需要が大半で、利便性・快適性が重視される住宅地域で あるので、規範性の高い取引事例から試算した比準価格を採用し、代表標準地との秤量的検討を行い、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,400 円／㎡ [105.0] 100 100 [101.0] 100 [145.4] [103.0] 100 63,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口及び取引件数は微減傾向で、地価 は立地・環境条件の良い地域は上昇にあるが 、その他は概ね横這い基調で二極化している 。 土地区画整理事業が進行中の区画整然とした 住宅地域で接近性も良好なことから、地価は 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％