別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 市原 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -22 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　石井　恒徳 印  TEL.

鑑定評価額 8,010,000 円  １㎡当たりの価格 43,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市市原字日ノ宮１７７番１６ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅を中 心とする国道背後の 住宅地域 西6m市道 水道、ガス 八幡宿 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.2 ｍ、奥行　約　　  13.1 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 最寄駅からやや遠隔で起伏の ある地勢上に造成された住宅 団地である。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 八幡宿駅南東方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅団地だが起伏があり住環境の面ではやや劣る。駅から離隔した住環境が若干劣る地域のため需要が 弱く地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ内房線の浜野駅から姉ケ崎駅までの各駅を勢圏とする戸建住宅地域を圏域とする。需要者の属性は 市内在住者が約４割、県内他市町からが約５割、県外からが約１割。市内あるいは千葉、東京方面に勤務するサラリー マンが中心となる。ＪＲ駅からやや遠く起伏のある地形で住環境が劣るため需要は弱含みである。土地は１８５㎡程度 で８００万円前後、新築戸建住宅は２，３００万円前後が需要の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で土地取引も自己居住目的の取引が支配的な地域に存する。収益還 元法については、対象標準地が戸建て住宅地域にあること、規模が小さくアパート等の収益物件の建築を想定すること が現実的でないこと等から適用しない。一方、比準価格は現実の取引価格を価格判定の基礎としており実証的で規範性 は高い。よって比準価格を標準に地域の市場動向に留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　市原 -27                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     43,400 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は湾岸工業地域を中心に発展。人口は微 減。土地取引件数は減少だが取引面積は増加 している。取引価格は市街地が上昇、山間地 域が下落。 起伏のある地勢でＪＲ駅の徒歩圏外に位置し 、周辺住宅団地と比べ利便性・住環境面でや や劣り需要は減少傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％ -0.2 ％