別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 市原 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -13 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　竹ケ原　博邦 印  TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 59,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市姉崎西２丁目８番７ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 台形 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅、アパート が多い区画整理済の 住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 姉ケ崎 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       171 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 姉ケ崎駅南西方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業が実施された区画整然とした住宅地域で、最寄駅から徒歩圏に位置する。景気の緩やかな回復 傾向を背景として、引き続き堅調な需要が見込めることから、地価は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ内房線沿線のうち姉ケ崎駅周辺の住宅地域を中心に、その周辺の住宅地域を含む。主たる需要者は市 原市内及び千葉市への通勤を前提とした個人が中心である。同一需給圏内において中心となる土地の取引規模は１００ ㎡台前半～２５０㎡程度であり、土地の取引総額感は７００万円～１千万円台前半程度である。同一需給圏においては 、緩やかな景気回復傾向を背景として、需要は堅調であり、地価は強含みで推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模等の観点から、収益還元法は適用できなかった。標準地の主たる需要者である個人は、類似不動産の 取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強い。取引事例比較法による比準価格は同一需給圏内の類 似地域に存する取引事例に基づいており、類似不動産の市場性を反映していることから規範性が高い。よって比準価格 を標準に、代表標準地との比較を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,900 円／㎡ [100.6] 100 100 [101.0] 100 [ 89.4] [101.0] 100 59,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調が続いているが、人 口の減少傾向を背景として、市原市の住宅地 の地価は、住環境の優劣による二極化傾向が みられる。 土地区画整理事業が実施された区画整然とし た住宅地域。最寄駅から徒歩圏に位置し、相 応の住環境を有する。なお地域要因に特段の 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％