別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 市原 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -8 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　山本　喜一 印  TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 57,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市辰巳台東２丁目４番４ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等の多い区 画整然とした住宅地 域 東6m市道 水道、ガス、下水 八幡宿 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 八幡宿駅南東方 5.1km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅団地であり、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。昨今の景気動向を反映した住宅需 要の回復により地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市原市内の内房線沿線で住環境の比較的整った住宅地域である。需要者は同一需給圏内におけるサラリー マン層が主となる。従来から人気のある住宅地域であり、生活利便性、住環境も比較的整っているため宅地需要の回復 に伴って需要の増加が予測される。市場での需要の中心となる価格帯は、土地は１７０㎡～１８０㎡程度で１，０００ 万円程度、新築戸建住宅で２，６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は画地規模及び投資採算性の観点から適用しなかった。比準価格は対象標準地が存する辰巳台団地内で生起し た事例から求めており、実証的で説得力がある。近隣地域は収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される一般住宅 を中心とする住宅地域であり、取引にあたっては周辺相場が価格判断の指標とされることから、本件では比準価格を標 準として代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,500 円／㎡ [102.1] 100 100 [101.0] 100 [106.7] [103.0] 100 57,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 内房線沿線の市街地では地価は概ね上昇局面 にあるが、内陸部や農村部など住環境、利便 性に劣る地域は需要が弱く、地価は二極化傾 向にある。 住環境、利便性良好な住宅団地であり、需要 は堅調で地価はやや強含みで推移している。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％