鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

柏 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０５０４４２８ -18	柏市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西6m市道、北西6m、準角地		準工地区計画等 (70,200)
b	２０１０５０６７９４ -2040	野田市		建付地	（　）	不整形	南西5m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
c	２０１０５０６７９４ -2008	柏市		建付地	（　）	台形	南東12m市道、西5m、角地		工業 (70,200)
d	２０１０５０６７９４ -2011	柏市		更地	（　）	台形	北西9m市道、南6m、二方路		工業地区計画等 (60,200)
e	２０１０５０６７９４ -2023	柏市		更地	（　）	不整形	北西15m市道、南6m、二方路		準工地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,936	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	82,204	100 [ 91.5]	89,840	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	89,800
b	(　 ) 47,457	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	49,213	100 [ 63.9]	77,016		77,000
c	(　 ) 102,285	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	106,257	100 [ 113.1]	93,950		94,000
d	(　 ) 90,743	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	92,255	100 [ 112.9]	81,714		81,700
e	(　 ) 106,000	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	113,109	100 [ 120.1]	94,179		94,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -38.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 89,900 円／㎡]

柏 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	121,303,745	24,268,595	97,035,150	81,408,000	15,627,150	（　0.9496） 14,839,542	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	309,157,125 円　　　　（　 52,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	3,452.00	Ｓ3	10,128.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	60 ％	200 ％	200 ％	5,944 ㎡	75.0 m x 80.0 m	前面道路：市道　 10.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造３階建ての物流倉庫を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

各階一括賃貸を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	倉庫	3,224.00	100.0	3,224.00	1,048	3,378,752	3.0	10,136,256
							0.0	0
一括 2～ 2	倉庫	3,452.00	100.0	3,452.00	1,048	3,617,696	3.0	10,853,088
							0.0	0
一括 3～ 3	倉庫	3,452.00	100.0	3,452.00	1,048	3,617,696	3.0	10,853,088
							0.0	0
～

～

計		10,128.00	100.0	10,128.00		10,614,144		31,842,432
								0

⑨年額支払賃料	10,614,144 円　×　12ヶ月　＝　 127,369,728 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 10,128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	127,369,728 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 6,368,486 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	121,001,242 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	31,842,432 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 302,503 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	121,303,745 円　　　　（　 20,408 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-402	1,228 ( 1,224)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,228	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,051 円/㎡　月額支払賃料（　 1,048 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-407	925 ( 925)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	874
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

柏 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,840,000 円	1,280,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,547,395 円	127,369,728　×　　　　 2.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,441,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,880,000 円	1,280,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,280,000 円	1,280,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,280,000 円	1,280,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 24,268,595 円　（　　　　　　 4,083 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,280,000,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 10,128.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0636	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 60 ％　＋　0.0636 × 20 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	81,408,000 円（　　　　　 13,696 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	121,303,745 円
②総費用	24,268,595 円
③純収益　①－②	97,035,150 円
④建物等に帰属する純収益	81,408,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,627,150 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,839,542 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,497 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 309,157,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
柏 9-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

柏 9-3

千葉県

千葉第５

氏名

不動産鑑定士　豊田　洋一

印

TEL.

鑑定評価額

530,000,000 円

１㎡当たりの価格

89,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	柏市青田新田飛地字元割２２０番１				②地積　(㎡)	5,944 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）
	台形 1:1	倉庫Ｓ2	中小規模の工場、倉庫が建ち並ぶ工業地域	南西10.5m市道、背面道	水道、ガス、下水	柏の葉キャンパス 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 100 ｍ、南 200 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 75.0 ｍ、奥行　約　　 80.0 ｍ、規模　　 5,944 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．５ｍ市道

交通

施設

柏の葉キャンパス駅北
西方
2.8km

法令

規制

工専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の工場、倉庫が建ち並ぶ柏ＩＣ近くの工業地域であり、今後も発展的に推移していくものと予測する。
物流施設用地の需要は堅調であり、中規模画地についても地価の上昇傾向が継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 73,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、常磐自動車道、国道１６号、国道６号等へのアクセスが良好な内陸型工業地域一帯である。需要者とし
ては、自用の工場等を求める事業法人、物流施設の取得、開発等を目的とした不動産業者、投資ファンド等が混在し、
特に物流施設適地は高値となる傾向にある。大規模物流施設用地の供給は限られていることから中規模画地の需要も増
加している。地価水準としては、１㎡あたり８万円～１０万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏における大規模地は物流施設用地としての需要が見込めることから収益還元法も適用した。但し、賃貸用物
流施設の投資価値は、建物スペック、賃貸形式、テナント契約条件等により変動するため、全て想定条件に基づく本件
収益価格は相対的信頼性がやや劣るものと思われる。従って、同一需給圏内の取引事例に基づく比準価格を標準に、収
益価格を比較考量し、周辺地域の地価動向にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物流施設用地については堅調な需要により地
価の上昇傾向が継続している。利便性の良い
中小規模工場用地等についても需要の増加が
見られる。

柏ＩＣ周辺に工場や物流施設が集積している
工業地域。外環道が湾岸エリアまで直接アク
セス出来るようになりさらに交通利便性が向
上した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

柏 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０５０６７９４ -2008	柏市		建付地	（　）	台形	南東12m市道、西5m、角地		工業 (70,200)
b	２０１０５０６７９４ -2003	柏市		更地	（　）	不整形	南5.7m市道、中間画地		工専 (60,200)
c	２０１０５０６７９４ -2023	柏市		更地	（　）	不整形	北西15m市道、南6m、二方路		準工地区計画等 (60,200)
d	２０１０５０６７９４ -2017	柏市		更地	（　）	ほぼ正方形	南12.5m市道、西9m、角地		工専地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 102,285	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	106,257	100 [ 113.1]	93,950	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	94,000
b	(　 ) 61,693	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	66,953	100 [ 76.9]	87,065		87,100
c	(　 ) 106,000	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	113,109	100 [ 120.1]	94,179		94,200
d	(　 ) 60,496	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	65,537	100 [ 73.4]	89,287		89,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,500 円／㎡]

柏 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	129,290,346	25,769,271	103,521,075	81,408,000	22,113,075	（　0.9496） 20,998,576	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	437,470,333 円　　　　（　 73,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	3,452.00	Ｓ3	10,128.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	60 ％	200 ％	200 ％	5,944 ㎡	75.0 m x 80.0 m	前面道路：市道　 10.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建の物流倉庫を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

各階毎の一括賃貸を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	3,224.00	100.0	3,224.00	1,117	3,601,208	3.0	10,803,624
							0.0	0
2～ 2	倉庫	3,452.00	100.0	3,452.00	1,117	3,855,884	3.0	11,567,652
							0.0	0
3～ 3	倉庫	3,452.00	100.0	3,452.00	1,117	3,855,884	3.0	11,567,652
							0.0	0
～

～

計		10,128.00	100.0	10,128.00		11,312,976		33,938,928
								0

⑨年額支払賃料	11,312,976 円　×　12ヶ月　＝　 135,755,712 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 10,128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	135,755,712 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 6,787,786 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	128,967,926 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	33,938,928 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 322,420 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	129,290,346 円　　　　（　 21,751 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-401	1,149 ( 1,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,130	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,120 円/㎡　月額支払賃料（　 1,117 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-403	1,249 ( 1,245)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,167
c	千葉第５（賃）　　　　-501	856 ( 831)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,070

柏 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,840,000 円	1,280,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	4,072,671 円	135,755,712　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,416,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,880,000 円	1,280,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,280,000 円	1,280,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,280,000 円	1,280,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 25,769,271 円　（　　　　　　 4,335 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,280,000,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 10,128.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0636	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 60 ％　＋　0.0636 × 20 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	81,408,000 円（　　　　　 13,696 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	129,290,346 円
②総費用	25,769,271 円
③純収益　①－②	103,521,075 円
④建物等に帰属する純収益	81,408,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	22,113,075 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	20,998,576 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,533 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 437,470,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,600 円／㎡）