別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 柏 -77　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -77 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　松本　尊志 印  TEL.

鑑定評価額 27,500,000 円  １㎡当たりの価格 225,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 180,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市中央２丁目７２９番８７ ｢中央２－１３－１１｣ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 1.5:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建並ぶ既存の住宅地 域 北東5.9m市道 水道、ガス、下水 柏 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.6 ｍ、奥行　約　　   9.7 ｍ、規模　　       122 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．９ ｍ市道 交通 施設 柏駅南方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建並ぶ既存の住宅地域で、今後も現状の住環境が維持されるものと予測される。柏駅徒歩圏 の住宅地として需要は堅調で、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    225,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏駅を最寄りに形成された住宅地域一帯と判断される。需要者は柏市の他に周辺市に居住する３０代～ ４０代の第一次取得者及び買替層が中心である。近隣及び周辺地域は柏駅へ徒歩圏で利便施設も見られる住宅地域で、 希少性から需要は堅調である。土地取引は標準地程度の面積で総額２５００万円～３０００万円程度で、新築戸建分譲 は５０００万円前後の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は居住の快適性を重視する中小規模一般住宅が建並ぶ既存の住宅地域に所在し、収支採算性に合う賃貸物件 の想定が現実的ではないため収益価格の試算は行わない。自用の戸建住宅用地の取引が中心で、取引価格の水準を指標 に価格が決定されることが一般的な地域であり、柏駅を最寄りとする類似住宅地域の取引事例より試算した比準価格を 標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -24                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    180,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [102.0] 100 [ 81.1] [102.0] 100 226,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    220,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調が続き柏市の住宅需 要は堅調に推移しているが、地価水準及び変 動は利便性や住環境及び個別性の優劣を反映 し一様ではない。 柏駅徒歩圏の中小規模一般住宅が建ち並ぶ住 宅地域で、特段の地域要因の変化は見られな い。 個別的要因に変化はなく、格差率に変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％