別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 柏 -71　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -71 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小澤　勝広 印  TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 76,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市宿連寺字天王前３９４番２１ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い県道 背後の既成住宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 北柏 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 北柏駅北西方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建中心の既成住宅地域として熟成しており、当面は現状の住環境を維持すると予測。接近条件が劣ることから 需要は弱く、今後も地価は弱含みにて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線等の各駅からバス便圏に存する住宅地域。需要者の中心は、賃貸からの住替えを検討する３０ ～４０代の給与所得者等。対象標準地前の街路幅員は５ｍだが、宿連寺地区内の街路は狭く街並みがやや雑然としてお り、接近条件も劣るため需要は弱めである。売事例は、中古住宅付や古家を取壊して更地化した事例が比較的多い。土 地の中心価格帯は、４０坪前後で９００～１１００万円前後、新築分譲は３５坪程度で２０００万円台前半が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅からバス便圏に在る戸建中心の住宅地域で、経済合理的な賃貸用建物の想定が現実的ではないことから収益還元法は 非適用とした。比準価格は、北柏駅を最寄駅とする類似性の高い取引事例を採用して適切に補修正を行って求めた価格 で、客観的、且つ、市場の実態を反映した実証的な価格である。従って、本件では実証性に富む比準価格を採用し、前 年価格との均衡及び代表標準地との検討をも踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -58                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    123,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [160.2] [105.0] 100 76,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気動向の不透明感が増す中、市内で地価の 上昇基調が認められるのは、利便性・環境等 が良好な一部地域に限られ、二極化は続いて いる。 駅からの接近条件が劣る県道背後の既成住宅 地域である。地域要因に大きな変動は認めら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％