別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 柏 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -46 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小川　哲也 印  TEL.

鑑定評価額 6,420,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市塚崎字谷津８９０番７ ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並び 空地も見られる住宅 地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 柏 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.4 ｍ、奥行　約　　  17.7 ｍ、規模　　       146 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 柏駅南東方 5.2km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から遠いバス便利用の住宅地域である。土地利用状況は現況のまま推移するものと推察する。利便性が悪 く人気の無い住宅地域であり、当面の地価は弱含み傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏駅及びその周辺駅利用の住宅地域一帯である。柏市内で東武野田線沿線エリアと最も価格牽連性が高 い。需要者の属性は都心へ通勤する３０～４０歳台の会社員で一次取得が中心である。最寄駅までバス便で、接近性や 利便性に劣るため需要はやや弱含みな地域である。価格水準としては土地単価で坪１５万円弱、新築戸建は２，０００ 万円弱程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より取引事例比較法による比準価格が得られた。なお、収益還元法による収益価格については、後記の理由から適 用を断念した。比準価格は多数の取引事例から選択して適用し、現実の市場の特性を反映し実証性が高い価格である。 各事例の比準価格はやや乖離があるが、規範性を有する事例を関連付けることにより市場水準に合致した妥当な価格と なった。よって、当該比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -15                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,500 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [105.0] 100 [131.9] [104.0] 100 44,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済情勢は一部弱さがあるが緩やかな回 復基調。柏市の令和元年度新築住宅着工は前 年を下回った。また、柏市の人口は継続して 微増傾向である。 駅接近性に劣る住宅地域で需要は低い。地域 要因に特に変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％