別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 柏 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -41 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　盧　昌作 印  TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 78,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市みどり台２丁目９５番２８ ｢みどり台２－３－１１｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 江戸川台 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    15 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.6 ｍ、奥行　約　　  15.6 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 江戸川台駅北東方 1.3km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動はなく、今後とも現状の土地利用状況を維持するものと予測されるが、交通接近条件、街 路条件がやや劣り地価は弱含み傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柏市及び隣接市にあって、江戸川台駅を中心として東武野田線沿線に存する住宅地域である。主たる需要 者は柏市内及び周辺市の一般家庭が中心である。近隣地域は駅接近性、街路条件が劣るため競争力は相対的に劣る。主 たる供給者は引越し、相続等を理由とする個人、不動産業者等である。取引相場は１７０㎡程度の土地にあっては１， ３００万円程度、新築戸建住宅にあっては２，５００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 新規に土地を取得して賃貸用共同住宅を建築することは土地取得費用、建築費用に見合った賃料を収受できないため投 資採算性の観点から合理的ではなく、収益価格の試算は行わない。自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域にあって、土地 価格は居住の快適性、利便性に基づいて形成されるが、当該価格形成要因を反映した規範性の高い取引事例を比準して 試算された比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -70                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    106,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [131.6] [100.0] 100 78,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東京方面へ通勤可能な主要駅から徒歩圏内に 存する住宅地域を中心に底堅く推移している が、利便性、住環境に劣る地域は下落傾向が 継続している。 既存の住宅地域であり、地域要因に特段の変 動は見受けられない。 個別的要因に特段の変動は見受けられない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％