別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 柏 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -35 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小川　哲也 印  TEL.

鑑定評価額 9,980,000 円  １㎡当たりの価格 66,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市大津ケ丘２丁目９番１９ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 柏 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.3 ｍ、奥行　約　　  14.7 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 柏駅南東方 3.5km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 柏駅までバス便利用の熟成された大規模住宅団地に位置する。土地の利用状況は現状を維持するものと推察する が、地域人口の老齢化が進みやや衰退傾向と思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏市及びその周辺駅でバス便利用の住宅地域一帯である。主な需要者属性は地縁を有し都市部へ通勤す る３０～４０歳台の一次取得者である。住環境としては比較的良好であるが、主に柏駅までバス便利用であり、住宅需 要はやや弱い。価格水準としては土地単価で坪２２万円程度、総額としては１，０００万円弱、新築戸建住宅で２，０ ００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より取引事例比較法による比準価格が得られた。なお、収益還元法による収益価格については、後記の理由から適 用を断念した。比準価格は多数の取引事例から選択して適用し、現実の市場の特性を反映し実証性が高い価格である。 各事例の比準価格はやや乖離があるが、相対的に規範性を有する事例を関連付けることにより市場水準に合致した妥当 な価格となった。よって、当該比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -15                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,500 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [105.0] 100 [ 88.3] [104.0] 100 66,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済情勢は一部弱さがあるが緩やかな回 復基調。柏市の令和元年度新築住宅着工は前 年を下回った。また、柏市の人口は継続して 微増傾向である。 地域要因に特段の変動は無い。最寄駅から遠 い住宅地域で、需要はやや弱い。よって、当 面の地価は若干の下落傾向と推察する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.5 環境　　　　　　  -8.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％