鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

柏 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０５０８０８２ -6	柏市		建付地	（　）	長方形	北西4.2m市道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,168)
b	２０１０５０８０８２ -7	柏市		更地	（　）	長方形	南西4m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,160)
c	２０１０５０８０８２ -2001	柏市		更地	（　）	正方形	南東4m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,160)
d	２０１０５０８０８２ -2002	柏市		更地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,200)
e	２０１０５０８０８２ -2005	柏市		更地	（　）	長方形	西6m市道、東4m、二方路		１住居高度地区1種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 240,162	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	239,686	100 [ 95.0]	252,301	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	262,000
b	(　 ) 201,681	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	195,863	100 [ 81.2]	241,211		251,000
c	(　 ) 294,160	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	290,200	100 [ 102.0]	284,510		296,000
d	(　 ) 268,072	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	266,232	100 [ 102.2]	260,501		271,000
e	(　 ) 264,444	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 115.5]	230,330	100 [ 97.7]	235,752		245,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 264,000 円／㎡]

柏 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地域であり、再調達原価の査定が現実的でないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,710,233	680,326	4,029,907	2,253,680	1,776,227	（　0.9692） 1,721,519	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	35,133,041 円　　　　（　 148,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.04	Ｗ2	178.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区1種	60 ％	200 ％	160 ％	238 ㎡	14.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋ６戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	89.44	100.0	89.44	2,238	200,167	1.0	200,167
							1.0	200,167
2～ 2	居宅	89.44	100.0	89.44	2,350	210,184	1.0	210,184
							1.0	210,184
～

～

～

計		178.88	100.0	178.88		410,351		410,351
								410,351

⑨年額支払賃料	410,351 円　×　12ヶ月　＝　 4,924,212 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,924,212 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 408,710 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,515,502 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	410,351 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,763 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 410,351 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 190,968 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,710,233 円　　　　（　 19,791 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-153	2,699 ( 2,587)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [105.0]	2,425	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,335 円/㎡　月額支払賃料（　 2,238 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-154	2,320 ( 2,320)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	2,374
c	千葉第５（賃）　　　　-760	2,243 ( 2,243)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	2,204

柏 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	85,800 円	28,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	147,726 円	4,924,212　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 146,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 243,100 円	28,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,600 円	28,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,600 円	28,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 680,326 円　（　　　　　　 2,859 円／㎡）　　（経費率　　 14.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,600,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 178.88 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,253,680 円（　　　　　 9,469 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,710,233 円
②総費用	680,326 円
③純収益　①－②	4,029,907 円
④建物等に帰属する純収益	2,253,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,776,227 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,721,519 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,233 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,133,041 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 148,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
柏 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

柏 -1

千葉県

千葉第５

氏名

不動産鑑定士　小助川　靖法

印

TEL.

鑑定評価額

62,400,000 円

１㎡当たりの価格

262,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	柏市泉町７６６番９０｢泉町９－１９｣				②地積　(㎡)	238 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区1種 (60,160)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模住宅にアパートも見られる既成住宅地域	南東4m市道	水道、ガス、下水	柏 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 65 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 238 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　　４
ｍ市道

交通

施設

柏駅南西方

750m

法令

規制

１住居
(60,160)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

地域のターミナル駅である柏駅に近接する希少性の高い住宅地域となり、当面は現状を維持するものと予測した
。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 262,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 134,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は柏市及び周辺市の最寄駅徒歩圏内の住宅地域。対象標準地のある泉町は柏駅に近く生活利便性に優るため
人気のある住宅地域となるが売出し物件は少ない。代替競争不動産との比較においても競争力の程度は高い。土地の価
格としては８５万円／坪～９０万円／坪の水準。対象標準地はやや規模が大きいため２区画分譲も想定できる。想定購
入者は都心通勤の所得水準の高いファミリー世帯など。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益還元法について、前面道路幅員が４ｍと狭く収益性を確保できる建物規模を想定できないため収益価格は低位に求
まったため収益価格は参考に留めた。本件では同一需給圏内の最寄駅徒歩圏内の住宅地の取引事例から比準した取引事
例比較法による比準価格が市場の実態を反映した価格となる。採用した取引事例はいずれも規範性を有しており比準価
格の信頼性は高い。代表標準地との検討も踏まえ、取引事例比較法で求めた比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　柏 -24 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 180,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[102.0]

100
[ 70.3]

[104.0]
100

266,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

柏市の人口、世帯数とも増加傾向である。駅
に近い住宅地域では価格は上昇または横ばい
傾向、駅徒歩圏外の住宅地域では下落傾向が
継続している。

柏市内の居住環境に優れた住宅地域で、規模
の大きい画地を分割しての建売住宅や共同住
宅の需要は高い。価格は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

柏 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０５０８０８２ -2001	柏市		更地	（　）	正方形	南東4m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,160)
b	２０１０５０７２０８ -1016	我孫子市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m市道、中間画地		１低専 (60,150)
c	２０１０５０８０８２ -5	柏市		建付地	（　）	正方形	東6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	２０１０５０８０８２ -1	柏市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東6.3m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 294,160	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	290,200	100 [ 102.0]	284,510	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	296,000
b	(　 ) 190,572	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	188,907	100 [ 70.0]	269,867		281,000
c	(　 ) 157,504	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 103.0]	160,965	100 [ 66.3]	242,783		252,000
d	(　 ) 133,641	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	128,501	100 [ 62.1]	206,926		215,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 -9.5	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 262,000 円／㎡]

柏 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,373,484	646,261	3,727,223	2,111,840	1,615,383	（　0.9692） 1,565,629	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	31,951,612 円　　　　（　 134,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.04	Ｗ2	178.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区1種	60 ％	200 ％	160 ％	238 ㎡	14.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全６戸の単身者向けの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	89.44	100.0	89.44	2,166	193,727	1.0	193,727
							0.0	0
2～ 2	居宅	89.44	100.0	89.44	2,274	203,387	1.0	203,387
							0.0	0
～

～

～

計		178.88	100.0	178.88		397,114		397,114
								0

⑨年額支払賃料	397,114 円　×　12ヶ月　＝　 4,765,368 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,765,368 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 395,526 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,369,842 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	397,114 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,642 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,373,484 円　　　　（　 18,376 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-251	1,914 ( 1,836)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,121	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,168 円/㎡　月額支払賃料（　 2,166 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-352	2,462 ( 2,460)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,233
c	千葉第５（賃）　　　　-507	1,941 ( 1,939)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,151

柏 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	80,400 円	26,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	142,961 円	4,765,368　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 141,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 227,800 円	26,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,800 円	26,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,800 円	26,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 646,261 円　（　　　　　　 2,715 円／㎡）　　（経費率　　 14.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 178.88 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,111,840 円（　　　　　 8,873 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,373,484 円
②総費用	646,261 円
③純収益　①－②	3,727,223 円
④建物等に帰属する純収益	2,111,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,615,383 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,565,629 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,578 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,951,612 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 134,000 円／㎡）