別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 習志野 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   習志野 -22 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　秋葉　節久 印  TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 習志野市鷺沼台４丁目１２２７番２ ｢鷺沼台４－２－７｣ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の 多い住宅地域 北西5.5m市道 水道、ガス、下水 幕張本郷 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       115 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北　　５ ．５ｍ市道　 交通 施設 幕張本郷駅北西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 幕張本郷駅から徒歩圏内の住宅地域で、特段の変動要因も見られないことから、当面は現状の利用状況が維持さ れるものと予測する。地価水準は、引き続き上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主としてＪＲ総武線及び京成本線沿線で、概ね習志野市、八千代市西部及び船橋東部の戸建住宅を中心と する住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する１次・２次取得者層であり、圏外からの転入者も見ら れる。幕張本郷駅から徒歩圏内の熟成した住宅地域であり、需要は比較的安定している。土地は、対象標準地の規模で １５百万円～２０百万円程度、新築戸建住宅は、総額２５百万円～３５百万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心にアパートも見られる住宅地域であるが、対象標準地の規模・形状等では、経済合理性や市 場性のある賃貸住宅の床面積を確保することが困難であると判断されること、また、対象標準地の規模の場合、新規の 市場参入者は自用目的での取引が中心であると判断されること等から、収益価格は試算せず、前年地価公示及び代表標 準地との検討等も踏まえ、実証的で、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　花見川 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    247,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [102.0] 100 [170.7] [101.0] 100 146,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    143,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 習志野市の住宅地の地価水準は、昨年同様、 徒歩圏内又は住環境の良好な住宅地は上昇傾 向に、それ以外の地域も需要は回復し、上昇 傾向にある。 最寄駅から徒歩圏内にあり、また、生活利便 施設への接近性及び住環境等から、需要は引 き続き堅調で、地価は、昨年同様、上昇傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +61.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％