別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 東金 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東金 -4 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　豊田　正一 印  TEL.

鑑定評価額 3,060,000 円  １㎡当たりの価格 20,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東金市台方字大作前２１５番１１ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西5m私道 水道 東金 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.9 ｍ、奥行　約　　  11.6 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺には田畑も散見する民間 宅地開発の住宅地域である 街 路 基準方位北　　　５ ｍ私道 交通 施設 東金駅南西方 2.0km 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 国道１２６号に近接した住宅地域で、格別な変動要因は特になく、地価水準の安定化方向とともに現状を維持し ていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主にＪＲ東金駅徒歩圏内及び徒歩圏内外の住宅地域を中心に隣接市町も含む。需要者の中心は東金市内及 び隣接市内のほか、九十九里町の居住者である。千葉及び東京都心方面の通勤者を含むが、県外からの需要は少なく、 地縁的選好性が比較的強い。需給関係は民間による宅地開発後の熟成した住宅地域で安定しており、周辺背後には田畑 も散見している。土地は１５０㎡程度で３０６万円前後。新築の戸建物件は１８０６万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は民間宅地開発後の快適性を重視する自社自用の戸建住宅地域であり、賃貸市場が未熟成で適切な賃料水準の把 握が困難なほか、賃貸需要は低く賃貸物件がほとんど見られない地域で、収益性を反映しないこと等から収益還元法を 適用しなかった。よって、標準地と接近条件及び環境条件が類似する複数の取引事例を採用して求めた精度が高く、且 つ信頼性及び説得力のある比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東金 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [161.8] [101.0] 100 20,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口が微減少、土地取引件数が増加方向にあ る中で、住宅地の需要者の多くは地元で、地 縁的選好傾向があり地価は横ばいで安定して いる。 周辺背後には、多くの民間宅地開発分譲地が ある熟成途中の戸建住宅地域で、価格手頃感 から潜在的な根強い需要があり、地価は横ば いである。 北西側道路であるが、民間宅地開発地で、対 象標準地の市場性に変化はなく、個別的要因 に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％