別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 野田 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -9 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　松本　尊志 印  TEL.

鑑定評価額 9,710,000 円  １㎡当たりの価格 66,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市清水字下原付２５５番１４ ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等も見られる既成住 宅地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 愛宕 660m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    35 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.1 ｍ、奥行　約　　  12.8 ｍ、規模　　       146 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 愛宕駅北西方 660m 法令 規制 １住居 (60,180) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に空地等も見られる既成住宅地域で、今後も現状の住環境が維持されるものと予測される。最寄駅 へ徒歩圏の閑静な住宅地だが外部からの需要は少なく、地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武野田線沿線で旧野田市域中部に形成された住宅地域である。近隣地域及び周辺地域は、最寄駅へ徒 歩圏の閑静な住宅地だが、都心への通勤等の交通利便性にやや劣り、外部からの需要は少なく地縁的選好性が強い。需 要者は野田市内居住の３０代～４０代の第一次取得者等で、土地取引は標準地程度の規模で総額１０００万円前後で、 新築戸建分譲は２０００万円台の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は居住の快適性を重視する閑静な既成住宅地域に所在し、収支採算性に合う賃貸物件の想定が現実的ではな いため収益価格の試算は行わない。自用の戸建住宅用地の取引が大半で、取引価格の水準を指標に価格が決定されるこ とが一般的な地域で、周辺類似住宅地の取引事例より試算した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,400 円／㎡ [ 96.3] 100 100 [104.0] 100 [ 95.5] [102.0] 100 66,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調が続くが、野田市の 住宅需要は弱含み傾向で、地価水準及び変動 は利便性や住環境及び個別性の優劣を反映し 一様ではない。 駅徒歩圏の閑静な既成住宅地域で、地域要因 に特段の変化は見られない。 個別的要因に変化はなく、格差率に変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  -2.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％