別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 野田 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -6 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小澤　勝広 印  TEL.

鑑定評価額 3,530,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市岡田字下尻坪５８８番２８ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 川間 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    25 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       168 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 川間駅北方 5.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅から遠い市街化調整区域内の住宅団地として熟成しており、当面は現状のまま推移すると予測。接近条件等利 便性の劣る地域で需要は弱く、地価は今後も弱含みにて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、野田市内の市街化調整区域に存するバス便圏の住宅地域。需要者は、野田市内等に居住する３０～４０ 代の一次取得者等で、何らかの地縁性を有する等、やや限定的と推量される。近隣地域は、区画整然とした住宅地域だ が、駅から遠く生活利便性も劣るため、地縁性のない需要者からは敬遠される傾向にある。土地取引の中心価格帯は、 ４５～５５坪程度で３００～４００万円程度、売事例は、古家付や中古住宅付で４００～６００万円前後が多い模様。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心に開発された住宅団地で、周囲にアパート等は見られず、市街化調整区域内のバス便圏にあることから 賃貸市場が未成熟で、賃貸用建物の想定が現実的ではないことから収益還元法は非適用とした。比準価格は、木間ケ瀬 地区等、類似地域にて成約した事例から求めた価格で、市場性を反映した実証性の高い価格である。従って、本件では 比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意のうえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,000 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [103.0] 100 [132.2] [102.0] 100 21,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 消費増税影響の懸念、景気動向の不透明感が 増す中、市内の地価は下落基調が続いており 、条件の良否による二極化は定着している。 戸建住宅を中心とする住宅団地である。地域 要因の変動は特に認められないが、需要が弱 く地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.5 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％