鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松戸 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０４５４９２ -43	松戸市		貸家建付地	（　）	不整形	北東11m市道、南西4m、二方路		商業駐車場整備地区 (80,400)
b	２０１０４７４９９ -569	松戸市		建付地	（　）	長方形	西12m市道、中間画地		商業 (80,400)
c	２０１０４４８５４ -1053	松戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,360)
d	２０１０４７８２９ -719	松戸市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東8.8m市道、南東5.5m、角地		近商 (90,200)
e	２０１０４４８５４ -1051	松戸市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5m市道、中間画地		近商 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 286,550	100 [ 100.0]	[ 112.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	324,506	100 [ 71.4]	454,490	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	477,000
b	(　 ) 285,388	100 [ 100.0]	[ 110.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	314,498	100 [ 68.8]	457,119		480,000
c	(　 ) 292,328	100 [ 100.0]	[ 110.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	323,899	100 [ 68.0]	476,322		500,000
d	(　 ) 240,034	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	232,719	100 [ 51.2]	454,529		477,000
e	(　 ) 189,747	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 91.0]	100 [ 100.0]	219,356	100 [ 50.1]	437,836		460,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.4	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.6	環境　　　　 -25.5
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.3	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -36.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.7	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -42.5
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.3	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 479,000 円／㎡]

松戸 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,787,425	11,013,519	38,773,906	31,255,000	7,518,906	（　0.9538） 7,171,533	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	159,367,400 円　　　　（　 422,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	237.70	ＲＣ7	1,678.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	378 ㎡	21.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗、３～７階事務所、いずれもフロア貸しを想定。

⑦有効率　 85.3 ％
の理由

共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	287.98	45.6	131.40	4,200	551,880	10.0	5,518,800
							0.0	0
2～ 2	店舗	231.68	93.5	216.54	3,300	714,582	6.0	4,287,492
							0.0	0
3～ 7	事務所	231.68	93.5	216.54	2,915	631,214	6.0	3,787,284
							0.0	0
～

～

計		1,678.06	85.3	1,430.64		4,422,532		28,742,712
								0

⑨年額支払賃料	4,422,532 円　×　12ヶ月　＝　 53,070,384 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,430.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 936,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	53,070,384 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 936,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 4,482,530 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,523,854 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,742,712 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 263,571 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,787,425 円　　　　（　 131,713 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-475	4,679 ( 4,529)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [150.0]	3,648	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,930 円/㎡　月額支払賃料（　 2,915 円/㎡）　基準階 3 F B
b	千葉第４　　　　-424	2,893 ( 2,889)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	3,412
c	千葉第４　　　　-476	2,420 ( 2,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [150.0]	2,123

松戸 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,375,000 円	475,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,700,319 円	54,006,384　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,117,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,871,200 円	475,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	475,000 円	475,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	475,000 円	475,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,013,519 円　（　　　　　　 29,136 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9538

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	475,000,000 円	設計監理料率　 271,000 円／㎡　×　 1,678.06 ㎡　×　(100% ＋　 4.50 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,255,000 円（　　　　　 82,685 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,787,425 円
②総費用	11,013,519 円
③純収益　①－②	38,773,906 円
④建物等に帰属する純収益	31,255,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,518,906 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,171,533 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,972 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 159,367,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 422,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
松戸 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松戸 5-10

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　増間　真一

印

TEL.

鑑定評価額

169,000,000 円

１㎡当たりの価格

447,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松戸市日暮１丁目７番１				②地積　(㎡)	378 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区駐車付置義務 (100,400)
	1.2:1	店舗兼事務所ＲＣ7	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	西（駅前広場）市道、北側道	水道、ガス、下水	新八柱駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 380 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場接面

交通

施設

新八柱駅前広場接面

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

顧客流動性が高い駅前商業地域である。商業地域として熟成しており施設の集積度も高い。旺盛な投資需要を背
景に，地価上昇傾向が推測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 470,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 426,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏の範囲は松戸市及び隣接市のＪＲ線及び私鉄各駅周辺に所在する普通商業地域の圏域。需要者の属性は商
業収益件の取得を目的とする不動産業者・企業及び資本力がある個人等の投資家等である。２路線乗換駅のロータリー
に面し顧客流動性があり，希少性が高く潜在的需要は高い。商業地の取引事例は僅少であるが，周辺取引事例及び商業
収益から推察すれば，対象標準地規模で４０万円／㎡～５０万円／㎡程度の水準である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　一般的に商業地需要者の多くは収益性から意思決定を行うが，現時の賃料水準は土地価格に見合っておらず，収益価
格はやや低位に試算された。商業地の取引価格は商業投資行為の結果を反映している。比準価格を算定する際に採用し
た取引事例はやや広範囲に及んだが，本件では，多数の取引事例から試算された実証的な比準価格と商業地需要者の意
志を反映させた収益価格を関連付け，更に代表標準地との検討を踏まえ，鑑定評価額を既述の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松戸 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 288,000 円／㎡

[105.2]
100

100
[100.0]

100
[ 71.1]

[105.0]
100

447,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    428,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業収益物件の引き合いは多く，需要は強い
が，主要駅近くに優良な売り物件が少ない状
態にある。潜在的な取引価格水準は上昇して
いる。

地域要因の特段の変動は認められないが，２
路線乗換駅前商業地であるので人気がある。

個別的要因の特段の変動はない。また個別的
要因の修正率を変動させる市場性の変動も認
められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.5
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

松戸 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０４５４９２ -43	松戸市		貸家建付地	（　）	不整形	北東11m市道、南西4m、二方路		商業駐車場整備地区 (80,400)
b	２０１０４４８５４ -1053	松戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,360)
c	２０１０４７８２９ -719	松戸市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東8.8m市道、南東5.5m、角地		近商 (90,200)
d	２０１０４６１２３ -1192	松戸市		建付地	（　）	ほぼ台形	東6.2m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,372)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 286,550	100 [ 100.0]	[ 112.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	324,506	100 [ 69.8]	464,908	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	488,000
b	(　 ) 292,328	100 [ 100.0]	[ 110.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	323,899	100 [ 63.7]	508,476		534,000
c	(　 ) 240,034	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	232,719	100 [ 52.0]	447,537		470,000
d	(　 ) 465,852	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	517,096	100 [ 103.7]	498,646		524,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.2	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.3	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -34.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.4	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.3	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 470,000 円／㎡]

松戸 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,880,470	10,968,003	38,912,467	31,320,800	7,591,667	（　0.9538） 7,240,932	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	160,909,600 円　　　　（　 426,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	237.70	ＲＣ7	1,678.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	378 ㎡	21.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階は店舗，３階以上は事務所，いずれもフロア貸しを想定した。機械式駐車場６台分。

⑦有効率　 85.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	287.98	45.6	131.40	4,291	563,837	10.0	5,638,370
							0.0	0
2～ 2	店舗	231.68	93.5	216.54	3,301	714,799	6.0	4,288,794
							0.0	0
3～ 7	事務所	231.68	93.5	216.54	2,905	629,049	6.0	3,774,294
							0.0	0
～			83.4	121.92			2.0	0
							1.0	0
～			83.4	121.92			2.0	0
							1.0	0

計		1,678.06	85.3	1,430.64		4,423,881		28,798,634
								0

⑨年額支払賃料	4,423,881 円　×　12ヶ月　＝　 53,086,572 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,430.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 936,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	53,086,572 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 936,000 円　　×　　％　＝　　 4,406,185 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,616,387 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,798,634 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 264,083 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,880,470 円　　　　（　 131,959 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-475	4,679 ( 4,529)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [150.0]	3,851	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,307 円/㎡　月額支払賃料（　 3,301 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第４　　　　-514	2,263 ( 2,258)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 70.0]	100 [130.0]	2,763
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松戸 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,380,000 円	476,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,160,903 円	54,022,572　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,595,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,879,400 円	476,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	476,000 円	476,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	476,000 円	476,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,968,003 円　（　　　　　　 29,016 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9538

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	476,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 1,678.06 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,320,800 円（　　　　　 82,859 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,880,470 円
②総費用	10,968,003 円
③純収益　①－②	38,912,467 円
④建物等に帰属する純収益	31,320,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,591,667 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,240,932 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,156 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 160,909,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 426,000 円／㎡）