別記様式第二 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 松戸 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 3-1 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　木下　浩二 印  TEL.

鑑定評価額 188,000,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 松戸市松戸新田字新堀３０７番２ ②地積(㎡) 3,137  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.5:1 畑 既成住宅地に隣接する熟成度の高い地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 松戸新田 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   50 ｍ、西    0 ｍ、南  100 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 住宅向き宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   69.0 ｍ、奥行　約　　   45.0 ｍ、規模　　      3,100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 道 路 ５ｍ市道 交通 施設 松戸新田駅北東方 600m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の 　将来予測 周辺地域は、熟成度の高い住宅地域であるが、駐車場等の空地も見られる。今後は空地が宅地分譲開発されてい くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 住宅向き宅地見込地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     60,000 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     60,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松戸市及びその隣接市において、市街化区域内の宅地見込地の存する住宅地域である。主たる需要者は地 元の不動産業者や建売業者である。まとまった土地が市場に出ることが少なく、開発業者の開発意欲は高い。宅地見込 地の取引規模及び取引価格については、個別性が強く、開差が生じているが、市場の中心的な価格帯は、対象標準地の 規模で、１億８，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い取引事例から求めたものであり、市場性を反映した実証的 な価格である。一方、控除法による控除後の価格は宅地造成後の販売価格から造成等に要した費用を控除して求めたも のであり、理論的な価格ではあるが、試算過程において想定要素が多く含まれている。以上から比準価格を重視し、控 除法による控除後の価格は参考に留め、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     59,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +1.7 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用情勢や所得環境の改善を背景として、景気は全 般的に緩やかに回復している。ただし、消費税増税 の影響等に注視する必要がある。 空地が宅地分譲開発され、徐々に熟成度が高まって いる。 個別的要因の変化はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他