別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 松戸 -70　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -70 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　大村　進 印  TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市八ケ崎２丁目１番７ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に営 業所等が混在する住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 新松戸 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    45 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.1 ｍ、奥行　約　　  14.6 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 松戸北部市場跡地に大型商業 施設テラスモール松戸がオー プンした。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 新松戸駅南東方 1.5km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域の南東に位置する松戸北部市場跡地に大型商業施設テラスモール松戸が令和元年１０月オープンし、当 該エリアの住環境、利便性が飛躍的に向上したため、地価は上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線北小金駅～馬橋駅勢圏に存する住宅地域。需要者は都心に通勤する松戸市又は隣接・近接市に 居住する３０代～４０代前半の一次取得者層が中心。当エリアは、鉄道駅からやや遠く、交通・接近条件がやや劣るが 、住環境は概ね良好であるため、住宅地としての需要は比較的安定している。土地は１，０００万円～１，５００万円 位まで、新築戸建住宅は２，５００万円～３，０００万円位までの物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、一般住宅を中心に営業所等が混在する住宅地域に存し、当該地域内での取引については、自用目的での 取引にほぼ限定されている。よって、市場性を反映した価格である取引事例比較法による比準価格を採用し、代表標準 地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松戸 -55                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    116,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [115.7] [104.0] 100 100,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境の改善が続いており、景気は 緩やかに回復している。ただし、海外経済の 不確実性、金融資本市場の変動の影響が懸念 される。 地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因 の変動は認められない。 個別的要因の変化はない。また個別的要因修 正率を変動させる市場性の変化も認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +17.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.8 ％  ％