鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松戸 -51　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０４７１５０ -601	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
b	２０１０４７８２３ -107	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	２０１０４７８２３ -127	松戸市		建付地	（　）	長方形	北西5.5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	２０１０４８７６６ -201	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、南西5m、角地		１低専 (60,100)
e	２０１０４８７６６ -229	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 139,607	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	136,870	100 [ 135.2]	101,235	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	106,000
b	(　 ) 143,775	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	140,181	100 [ 133.7]	104,847		110,000
c	(　 ) 130,025	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	129,510	100 [ 132.3]	97,891		103,000
d	(　 ) 161,216	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	151,364	100 [ 151.2]	100,108		105,000
e	(　 ) 131,735	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	131,344	100 [ 132.5]	99,128		104,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +7.5	環境　　　　 +27.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +33.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +33.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.5	環境　　　　 +42.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 106,000 円／㎡]

松戸 -51　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,029,444	389,698	1,639,746	1,510,990	128,756	（　0.9692） 124,790	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,546,735 円　　　　（　 21,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 -51　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
長屋住宅	57.96	Ｗ2	115.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	120 ㎡	9.5 m x 12.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

メゾメットタイプ長屋住宅２戸想定，平均賃貸面積５７．９６㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾメットタイプ長屋住宅のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	57.96	100.0	57.96	1,524	88,331	2.0	176,662
							1.0	88,331
～				81.98			2.0	0
							1.0	0
～

～

～

計		115.92	100.0	115.92		176,662		353,324
								176,662

⑨年額支払賃料	176,662 円　×　12ヶ月　＝　 2,119,944 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 115.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,119,944 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 175,955 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,943,989 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	353,324 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,240 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 176,662 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 82,215 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,029,444 円　　　　（　 16,912 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-510	1,561 ( 1,551)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,643	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,591 円/㎡　月額支払賃料（　 1,524 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第４　　　　-467	1,416 ( 1,401)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 94.0]	100 [103.0]	1,539
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松戸 -51　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	78,800 円	19,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	84,798 円	2,119,944　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 160,500 円	19,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	19,700 円	19,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,700 円	19,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 389,698 円　（　　　　　　 3,247 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,700,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 115.92 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,510,990 円（　　　　　 12,592 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,029,444 円
②総費用	389,698 円
③純収益　①－②	1,639,746 円
④建物等に帰属する純収益	1,510,990 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	128,756 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	124,790 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,040 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,546,735 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
松戸 -51　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松戸 -51

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　藤田　宗晴

印

TEL.

鑑定評価額

12,700,000 円

１㎡当たりの価格

106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	85,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松戸市中和倉字一反割５８３番４				②地積　(㎡)	120 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	戸建住宅を中心に共同住宅が介在する住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	北松戸 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 95 ｍ、西 20 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

東方にて、平成２９年１２月
に松戸市立総合医療センター
が開設した。

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

北松戸駅東方

1.7km

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、戸建住宅地としての環境を維持しており、今後も現状のまま推移すると予測される。一般住宅の需
要は、駅等への利便性が劣るためやや停滞しており、今後の地価も概ね横ばいにて推移するものと考えられる。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 106,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ常磐線や武蔵野線、新京成線の周辺地域に係る各駅を最寄りとする住宅地である。需要者は、同駅
勢圏にて土地等を求める第１次取得層がメインであり、当該地域に地縁を有する購入層が中心であるが、中小規模の新
築分譲に関しては、やや広域的な需要が存する。駅接近性やアクセスはやや劣るものの、周辺施設の拡充が見られ、地
価は横ばい傾向にある。中小規模の土地は１千万台前半、新築分譲は２千万台後半が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、一般戸建住宅により土地利用が形成されており、周囲に見受けられる賃貸アパートも土地所有者による相
続対策や有効利用のため建築されたものが存する程度である。そのため土地取引は、自用の居住目的での取引が中心で
あり、当該地域の価格水準は、それらの土地取引等により価格が形成されている。以上から収益価格は参考に留め、規
範性のある取引事例による比準価格を採用する事とし、代表標準地との均衡等に留意し鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松戸 -55 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 116,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.0]

100
[110.6]

[105.0]
100

106,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    106,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

米中貿易戦争や英国のＥＵ離脱問題などを背
景とした海外経済減速への懸念に加え、大雨
や台風被害などが、景気の下振れ要因となっ
ている。

東方約６００ｍ（道路距離）附近にて、松戸
市立総合医療センターが平成２９年１２月に
開設したことに伴い、周辺にて関連施設等の
拡充が目立つ。

南側６ｍ市道に接道の中小規模の整形地であ
り、日照・採光等に優れており、選好性は高
い。尚、前年と比較して、特段の変動はない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.5
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

松戸 -51　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０４７８２３ -123	松戸市		建付地	（　）	長方形	北西5.5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２０１０４８７６６ -229	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
c	２０１０４３７７５ -904	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m私道、中間画地		１低専 (50,100)
d	２０１０４８７６６ -230	松戸市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 124,066	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	124,066	100 [ 124.4]	99,732	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	105,000
b	(　 ) 131,735	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	131,344	100 [ 130.4]	100,724		106,000
c	(　 ) 114,800	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.1]	124,647	100 [ 122.3]	101,919		107,000
d	(　 ) 149,347	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	144,997	100 [ 118.3]	122,567		129,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 106,000 円／㎡]

松戸 -51　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,909,410	375,385	1,534,025	1,434,410	99,615	（　0.9692） 96,547	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,970,347 円　　　　（　 16,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 -51　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
長屋住宅	57.96	Ｗ2	115.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	120 ㎡	9.5 m x 12.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

メゾネットタイプの長屋住宅２戸（平均５７．９６㎡／戸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾネットタイプの長屋住宅のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	57.96	100.0	57.96	1,435	83,173	1.0	83,173
							1.0	83,173
～

～

～

～

計		115.92	100.0	115.92		166,346		166,346
								166,346

⑨年額支払賃料	166,346 円　×　12ヶ月　＝　 1,996,152 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 115.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,996,152 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 165,681 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,830,471 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	166,346 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,525 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 166,346 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 77,414 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,909,410 円　　　　（　 15,912 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-466	1,561 ( 1,551)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,595	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,497 円/㎡　月額支払賃料（　 1,435 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第４　　　　-468	1,046 ( 1,045)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [101.0]	1,017
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松戸 -51　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	95,500 円	19,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	59,885 円	1,996,152　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 155,600 円	19,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	19,100 円	19,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,100 円	19,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 375,385 円　（　　　　　　 3,128 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,100,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 115.92 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,434,410 円（　　　　　 11,953 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,909,410 円
②総費用	375,385 円
③純収益　①－②	1,534,025 円
④建物等に帰属する純収益	1,434,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	99,615 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	96,547 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 805 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,970,347 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,400 円／㎡）