鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松戸 -33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０４７１５０ -646	松戸市		その他	（　）	長方形	東4m私道、中間画地		１中専高度地区1種地区計画等 (60,160)
b	２０１０４７１５０ -627	松戸市		更地	（　）	長方形	東5m私道、中間画地		１住居高度地区1種区画整理事業 (60,200)
c	２０１０４３７７５ -916	松戸市		建付地	（　）	不整形	南8m市道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,200)
d	２０１０４４３４７ -811	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e	２０１０４６１２３ -1193	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,624	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.9]	106,367	100 [ 89.6]	118,713	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	121,000
b	(　 ) 149,192	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	149,341	100 [ 99.6]	149,941		153,000
c	(　 ) 134,500	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.3]	151,821	100 [ 109.0]	139,285		142,000
d	(　 ) 142,844	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.7]	132,631	100 [ 96.0]	138,157		141,000
e	(　 ) 139,961	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	141,361	100 [ 105.6]	133,865		137,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.9	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 +4.1	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 140,000 円／㎡]

松戸 -33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,491,843	412,251	2,079,592	1,652,200	427,392	（　0.9692） 414,228	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,453,633 円　　　　（　 56,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 -33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	68.65	Ｗ2	127.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区1種	60 ％	200 ％	160 ％	151 ㎡	9.1 m x 16.7 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺地域の賃貸状況を踏まえ、木造２階建、１ＤＫ４戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	63.55	100.0	63.55	1,691	107,463	1.0	107,463
							1.0	107,463
2～ 2	居宅	63.55	100.0	63.55	1,725	109,624	1.0	109,624
							1.0	109,624
～

～

～

計		127.10	100.0	127.10		217,087		217,087
								217,087

⑨年額支払賃料	217,087 円　×　12ヶ月　＝　 2,605,044 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 127.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,605,044 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 216,219 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,388,825 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	217,087 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,991 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 217,087 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 101,027 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,491,843 円　　　　（　 16,502 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-460	1,776 ( 1,775)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,833	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,764 円/㎡　月額支払賃料（　 1,691 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第４　　　　-461	1,567 ( 1,503)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	1,702
c	千葉第４　　　　-462	1,401 ( 1,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 92.0]	100 [102.0]	1,756

松戸 -33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	66,000 円	22,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	78,151 円	2,605,044　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 179,300 円	22,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	22,000 円	22,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,000 円	22,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 412,251 円　（　　　　　　 2,730 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 127.10 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,652,200 円（　　　　　 10,942 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,491,843 円
②総費用	412,251 円
③純収益　①－②	2,079,592 円
④建物等に帰属する純収益	1,652,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	427,392 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	414,228 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,743 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,453,633 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
松戸 -33　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松戸 -33

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　藤田　宗晴

印

TEL.

鑑定評価額

21,100,000 円

１㎡当たりの価格

140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松戸市西馬橋１丁目３０番７				②地積　(㎡)	151 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度地区1種 (60,160)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	西4m私道	水道、ガス、下水	馬橋 860m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 80 ｍ、南 30 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

周辺はミニ開発により４ｍ私
道が多く、街路条件が劣る地
勢平坦な住宅地域。

街

路

基準方位北、４ｍ私
道

交通

施設

馬橋駅北方

860m

法令

規制

１中専
(60,160)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

馬橋駅を最寄駅とする小規模戸建住宅地なるも、近辺の駐車場等の空地も徐々に開発されつつある。同駅へ徒歩
１０分余りと良好な接近条件を備えるうえ、底堅い需要を反映して、地価水準は横這い基調で続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 140,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 62,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ常磐線馬橋駅勢圏の主に同線西側に所在する住宅地域が中心。需要者のメインは都心へ通勤する市内
及び近隣市居住者である。当地域はかつての水田を潰して順次宅地開発された民間分譲地が多く、小規模な宅地は再建
築困難なケースもあり、隣地間売買も少なくない。街路は概して狭く、行き止まりも多いが、総額からみてそれなりの
需要もある。市場での中心的な価格帯は土地２１百万円前後、新築戸建では３０～３５百万円内外である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格における採用取引事例は、類似地域内の比較的近時の取引で、信頼性を備えたものである。他方標準地周辺で
はアパート等も散見されるが、地主の遊休地活用や相続税対策等が主であり、当標準地は画地規模が小さく、経済合理
性の観点から賃貸住宅の経営にはやや難がある等を反映し、収益価格はかなり低位に求められた。よって収益価格は参
考に留め、市場実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松戸 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 119,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[ 85.1]

[102.0]
100

140,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日銀の短観ではＤＩが大企業等で０となり４
四半期連続で悪化した。大雨や台風等の影響
がどこまで長引くか今後の懸念材料との見方
もある。

周辺駐車場の宅地化はここ数年でかなり進ん
でいるものの、最寄馬橋駅勢圏内の住宅地域
は全般的に底堅い需要に支えられ横這い傾向
で推移。

特筆すべき個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.4
環境　　　　　　 -14.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

松戸 -33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０４４３４７ -848	松戸市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２０１０４４３４７ -832	松戸市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	２０１０４３７７５ -918	松戸市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	２０１０４７１５０ -627	松戸市		更地	（　）	長方形	東5m私道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
e	２０１０４４３４７ -858	松戸市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 199,181	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	190,076	100 [ 138.9]	136,844	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	140,000
b	(　 ) 151,232	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	155,909	100 [ 113.6]	137,244		140,000
c	(　 ) 147,326	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	140,310	100 [ 99.1]	141,584		144,000
d	(　 ) 149,192	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	149,341	100 [ 99.6]	149,941		153,000
e	(　 ) 203,861	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	200,064	100 [ 123.3]	162,258		166,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 +34.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 +13.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.7	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 +22.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 140,000 円／㎡]

松戸 -33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、適正な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,281,763	367,463	1,914,300	1,434,410	479,890	（　0.9692） 465,109	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	9,492,020 円　　　　（　 62,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 -33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	68.65	Ｗ2	127.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区1種	60 ％	200 ％	160 ％	151 ㎡	9.1 m x 16.7 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各フロアにファミリータイプ２戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下等のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	63.55	100.0	63.55	1,543	98,058	1.0	98,058
							1.0	98,058
2～ 2	居宅	63.55	100.0	63.55	1,585	100,727	1.0	100,727
							1.0	100,727
～

～

～

計		127.10	100.0	127.10		198,785		198,785
								198,785

⑨年額支払賃料	198,785 円　×　12ヶ月　＝　 2,385,420 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 127.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,385,420 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 197,990 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,187,430 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	198,785 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,823 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 198,785 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 92,510 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,281,763 円　　　　（　 15,111 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-460	1,776 ( 1,775)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	1,813	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,610 円/㎡　月額支払賃料（　 1,543 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第４　　　　-461	1,567 ( 1,503)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [101.0]	1,423
c	千葉第４　　　　-462	1,401 ( 1,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 85.0]	100 [101.0]	1,854

松戸 -33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	57,300 円	19,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	71,563 円	2,385,420　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 155,600 円	19,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	19,100 円	19,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,100 円	19,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 367,463 円　（　　　　　　 2,434 円／㎡）　　（経費率　　 16.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 127.10 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,434,410 円（　　　　　 9,499 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,281,763 円
②総費用	367,463 円
③純収益　①－②	1,914,300 円
④建物等に帰属する純収益	1,434,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	479,890 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	465,109 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,080 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,492,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,900 円／㎡）