別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 松戸 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -21 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　藤田　宗晴 印  TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市根木内字辻３５３番１１ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 北小金 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小金原団地の北側にあたる民 間開発により造成された住宅 地域であり、安定的に推移。 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 北小金駅南東方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からバス便の戸建中心の住宅地域であることから、今後とも当分の間は、概ね現状を維持しつつ推移する ものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松戸及び柏市内のＪＲ常磐線各駅勢圏の住宅地域である。中心的需要者は松戸市及び周辺他市からの転入 者もあり、若年住宅取得者中心の勤労者世帯層である。当地域は閑静で区画整然とした良好な住宅地域であるものの、 最寄北小金駅からやや距離を要すため、地価水準は緩やかな下落傾向にある。市場での中心的価格帯は、約１５０㎡程 度の土地のみで、１４百万円内外、新築戸建住宅では２７百万円～３０百万円程度が中心であり、大きな変動はない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は最寄駅からやや距離を要する自己居住用の戸建住宅を中心とする住宅地域である。よって収益性よりも居住の 快適性が重視される住宅地であり、かつ投下資本に対する十分な収益が得られる建物の想定が困難であるため、収益還 元法の適用は断念した。よって市場の実態を反映した多数の信頼性を備える取引事例から試算した比準価格を採用し、 代表標準地との均衡をも検討したうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松戸 -55                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    116,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [123.8] [101.0] 100 91,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日銀の短観ではＤＩが大企業等で０となり４ 四半期連続で悪化した。大雨や台風等の影響 がどこまで長引くか今後の懸念材料との見方 もある。 整然とした街区に戸建住宅が連担する閑静な 住宅地域であり、居住環境は概ね良好。しか し駅接近性にやや難があることから、地価は 緩やかに下落。 北西側５ｍ市道面なるも、当地域内の競争力 は中程度である。特筆すべき個別的要因の変 動は見当たらない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％