別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
松戸 -19 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松戸 -19 千葉県 千葉第4 氏名  不動産鑑定士 四方田 修 印  TEL.
鑑定評価額 18,000,000 円  1㎡当たりの価格 124,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
98,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
松戸市松戸新田字東中町490番83
②地積
 (㎡)
145  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)

(その他)




1.2:1
住宅

LS2
一般住宅にアパート
も混在する低地の住
宅地域
東4m市道 水道、ガス、下水 松戸新田

380m
(2)



①範囲 東    20 m、西    20 m、南   100 m、北    20 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    11.0 m、規模         145 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北 4m市
交通

施設
松戸新田駅南西方

380m
法令

規制
1低専
(50,100)


⑤地域要因の将
 来予測
熟成した既成住宅地域で地域の要因の変動はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は横ば
いが続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           124,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            55,800 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、松戸市及びその周辺市の住宅地域。主な需要者は松戸市及びその周辺の居住者で、地縁選好性の高い個
人が中心である。周辺より一段低い分譲地にあることから市場性はやや劣るが、最寄駅に近く生活利便性が良いため需
要は堅調である。高低差のある地勢により周辺の取引価格もややバラツキが見られるが、市場の中心となる価格は、土
地が1800万円程度、建物付で3000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地の存する地域は自己居住用の戸建住宅を中心とする、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であ
り、地価水準に見合う賃料水準が形成されないため、収益価格は低位に求められた。したがって、収益価格は参考に留
め、市場を反映した信頼性のある取引事例から試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとお
り鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 松戸 -18                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
        153,000 円/㎡
[102.6]
100
100
[103.0]
100
[127.0]
[103.0]
100
124,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          122,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は、雇用・所得環境の改善が続くなかで
、緩やかに回復しているものの、消費税引上
げ後の消費動向や世界経済の動向に留意する
必要がある。

駅徒歩圏の周辺より一段低い既成住宅地域で
、近隣地域の居住環境、生活利便性等の要因
に大きな変動はない。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +0.8
環境       +26.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.6 %  %
3 試算価格算定内訳 松戸 -19 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 20104
4854
-1017
松戸市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西6m道路、
中間画地




1低専

(50,100)
b 20104
4854
-1030
松戸市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東4m市道、
中間画地




1低専

(50,100)
c 20104
4854
-1009
松戸市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西4m私道、
東4m、二方路




1低専

(50,100)
d 20104
9633
-447
松戸市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地




1中専
高度地区1種
(60,160)
e 20104
7829
-759
松戸市

建付


  
(           ) 
長方形 北西4m私道、
中間画地




1住居
高度地区1種
(60,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (     141,783
141,783  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

138,238 
100
[ 115.3]

119,894 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

123,000 
b (            
153,854  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

149,120 
100
[ 121.6]

122,632 

126,000 
c (            
155,462  
100
[ 100.0]
[ 101.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

149,984 
100
[ 117.4]

127,755 

132,000 
d (            
154,036  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

148,852 
100
[ 125.8]

118,324 

122,000 
e (            
128,847  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.0]

130,148 
100
[ 107.0]

121,634 

125,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -1.7 環境     +15.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.3 環境     +20.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.2 環境     +20.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +0.6 環境     +25.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.7 環境     +10.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     124,000 円/㎡]  



松戸 -19 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,633,088 

429,181 

2,203,907 

1,794,780 

409,127 
( 0.9692
396,526 
  5.0 -  0.1 )
4.9%  
⑧収益価格        8,092,367 円    (      55,800 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
松戸 -19 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 70.80 W2 141.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専

50 %   100 %   100 %   145 ㎡     12.8 m x   11.1 m  前面道路:市道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1戸当たり約70㎡程度のメゾネットタイプ(2階建2戸)を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
メゾネットタイプで共用部分はない。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 2
居宅
70.80 

100.0 

70.80 

1,620 

114,696 
1.0  114,696 
1.0  114,696 

    

 

100.0 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


141.60 

100.0 

141.60 


229,392 
229,392 
229,392 
⑨年額支払賃料        229,392 円 × 12ヶ月 =        2,752,704 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      141.60 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,752,704 円  ×     8.3 %                          
+                    円  ×         % =         228,474 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,524,230 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           229,392 円 ×    91.7 %  ×    1.00 % =            2,104 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          229,392 円 ×    91.7 %  ×    0.5075 =          106,754 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,633,088 円    (         18,159 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第4
    -604
1,385  
  1,356
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 80.0]
100
[102.0]
100
[101.0]

1,680 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,690 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,620 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 千葉第4
    -605
1,709  
  1,707
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[102.0]
100
[100.0]

1,675 
c 千葉第4
    -606
1,788  
  1,714
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[100.0]
100
[ 98.0]

1,738 
松戸 -19 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 70,200 円           23,400,000 ×       0.3 %
②維持管理費 82,581 円             2,752,704 ×       3.0 %
③公租公課  土地                38,900 円     査定額
 建物               190,700 円           23,400,000 ×    50.0 % ×   16.30 /1000
④損害保険料        23,400 円           23,400,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,400 円           23,400,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    429,181 円 (               2,960 円/㎡)  (経費率    16.3 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.0 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 23,400,000 円                          設計監理料率
  165,000 円/㎡ ×      141.60 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0767        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0643 ×  40 % + 0.0796 ×  40 % + 0.0958 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,794,780 円  
(             12,378 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,633,088 円      
②総費用 429,181 円      
③純収益 ①-② 2,203,907 円      
④建物等に帰属する純収益 1,794,780 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 409,127 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
396,526 円      

  (                          2,735 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.9 %

                               8,092,367 円


(                        55,800 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
松戸 -19 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松戸 -19 千葉県 千葉第4 氏名  不動産鑑定士 増間 真一 印  TEL.
鑑定評価額 17,800,000 円  1㎡当たりの価格 123,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
98,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
松戸市松戸新田字東中町490番83
②地積
 (㎡)
145  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)

(その他)




1.2:1
住宅

LS2
一般住宅にアパート
も混在する低地の住
宅地域
東4m市道 水道、ガス、下水 松戸新田

380m
(2)



①範囲 東    20 m、西    20 m、南   100 m、北    20 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    11.0 m、規模         145 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
周辺より低い窪地状の地勢に
かつて宅地開発された住宅地
域である。


基準方位北   4
m市道
交通

施設
松戸新田駅南西方

380m
法令

規制
1低専
(50,100)


⑤地域要因の将
 来予測
地勢は低地であるが,交通・生活利便性が比較的良好であるため地価は堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           123,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            43,800 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性  同一需給圏は新京成線八柱駅から松戸駅を駅勢圏とする住宅地域の圏域。需要者の中心は松戸市及びその隣接市の一
次取得者層である。周辺には規模をやや押さえた建売住宅の供給が散見される。市場の中心価格帯は土地140㎡で1
500万円~2000万円程度,新築戸建住宅で2500万円~3500万円程度である。最寄駅接近性や生活利便性
は良好であるが,窪地状の低地のため災害リスク上,周辺地域と比較し選好性は劣る。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
 積算価格は後記「宅地-3(2)-1」記載の理由により試算せず。比準価格を試算するにあたり,周辺の類似地域
において多数の信頼性のある取引事例が収集でき,各要因比較も概ね妥当な範囲でなし得た。収益価格は本件地域が収
益性よりも居住環境を重視する住宅地域であること並びに土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため,低位に
試算された。本件では,代表標準地との検討を踏まえ,比準価格をもって,鑑定評価額を既述の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 松戸 -18                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
        153,000 円/㎡
[102.6]
100
100
[103.0]
100
[127.6]
[103.0]
100
123,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          122,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
市内は地価上昇地域が多く見られるが,供給
過多・需要少の地域や交通接近・環境条件等
に劣る地域は未だ横ばい乃至下落傾向にある


地域要因の特段の変動は認められない。低地
に所在する住宅地域であるが,生活利便性が
良好なため地価は上昇傾向で推移した。


個別的要因の特段の変動はない。また個別的
要因の修正率を変動させる市場性の変動も認
められない。
行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +0.5
交通・接近     +0.8
環境       +26.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.8 %  %
3 試算価格算定内訳 松戸 -19 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 20104
7829
-739
松戸市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東3.4m市道
、西2.7m、
準角地



1住居
高度地区1種
(60,160)
b 20104
4854
-1030
松戸市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東4m市道、
中間画地




1低専

(50,100)
c 20104
4854
-1017
松戸市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西6m道路、
中間画地




1低専

(50,100)
d 20104
4854
-1009
松戸市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西4m私道、
東4m、二方路




1低専

(50,100)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
146,753  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[   /  ]
100
[  90.6]

163,437 
100
[ 124.0]

131,804 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

136,000 
b (            
153,854  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

148,380 
100
[ 121.6]

122,023 

126,000 
c (            
141,783  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

137,148 
100
[ 115.2]

119,052 

123,000 
d (            
155,462  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

149,095 
100
[ 121.0]

123,219 

127,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +1.2 環境     +25.0
画地      -9.4 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.3 環境     +20.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -1.7 環境     +16.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -2.2 環境     +25.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     123,000 円/㎡]  



松戸 -19 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,657,958 

488,160 

2,169,798 

1,848,470 

321,328 
( 0.9692
311,431 
  5.0 -  0.1 )
4.9%  
⑧収益価格        6,355,735 円    (      43,800 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
松戸 -19 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
長屋住宅 70.80 W2 141.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専

50 %   100 %   100 %   145 ㎡     12.8 m x   11.1 m  前面道路:市道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 メゾメットタイプ長屋住宅2戸想定,平均賃貸面積70.80㎡ ⑦有効率  100.0 %
の理由
メゾメットタイプ長屋住宅のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 2
居宅
70.80 

100.0 

70.80 

1,634 

115,687 
2.0  231,374 
1.0  115,687 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


141.60 

100.0 

141.60 


231,374 
462,748 
231,374 
⑨年額支払賃料        231,374 円 × 12ヶ月 =        2,776,488 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      141.60 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,776,488 円  ×     8.3 %                          
+                    円  ×         % =         230,449 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,546,039 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           462,748 円 ×    91.7 %  ×    1.00 % =            4,243 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          231,374 円 ×    91.7 %  ×    0.5075 =          107,676 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,657,958 円    (         18,331 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第4
    -504
1,562  
  1,561
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[100.0]
100
[103.0]

1,685 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,706 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,634 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 千葉第4
    -503
1,632  
  1,597
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[105.0]
100
[100.0]

1,727 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
松戸 -19 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 96,400 円           24,100,000 ×       0.4 %
②維持管理費 111,060 円             2,776,488 ×       4.0 %
③公租公課  土地                36,100 円     査定額
 建物               196,400 円           24,100,000 ×    50.0 % ×   16.30 /1000
④損害保険料        24,100 円           24,100,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,100 円           24,100,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    488,160 円 (               3,367 円/㎡)  (経費率    18.4 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.0 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 24,100,000 円                          設計監理料率
  170,000 円/㎡ ×      141.60 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0767        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0643 ×  40 % + 0.0796 ×  40 % + 0.0958 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,848,470 円  
(             12,748 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,657,958 円      
②総費用 488,160 円      
③純収益 ①-② 2,169,798 円      
④建物等に帰属する純収益 1,848,470 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 321,328 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
311,431 円      

  (                          2,148 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.9 %

                               6,355,735 円


(                        43,800 円/㎡)