鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松戸 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０４８７６６ -240	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
b	２０１０４４３４７ -848	松戸市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	２０１０４９１７０ -1201	松戸市		貸家建付地	（　）	長方形	北9m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,200)
d	２０１０４８７６６ -214	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
e	２０１０４７４９９ -508	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 244,776	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	233,120	100 [ 103.0]	226,330	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	238,000
b	(　 ) 199,181	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	189,696	100 [ 85.8]	221,091		232,000
c	(　 ) 214,194	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	214,194	100 [ 94.0]	227,866		239,000
d	(　 ) 244,544	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	244,544	100 [ 108.4]	225,594		237,000
e	(　 ) 186,179	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	179,018	100 [ 80.3]	222,936		234,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 238,000 円／㎡]

松戸 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,654,816	739,142	2,915,674	2,216,160	699,514	（　0.9724） 680,207	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	13,881,776 円　　　　（　 75,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	98.80	ＬＳ2	171.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種	60 ％	200 ％	200 ％	183 ㎡	12.3 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ（平均専有面積約４２．９㎡・各階２戸・合計４戸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	85.80	100.0	85.80	1,827	156,757	1.0	156,757
							1.0	156,757
2～ 2	居宅	85.80	100.0	85.80	1,884	161,647	1.0	161,647
							1.0	161,647
～

～

～

計		171.60	100.0	171.60		318,404		318,404
								318,404

⑨年額支払賃料	318,404 円　×　12ヶ月　＝　 3,820,848 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 171.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,820,848 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 317,130 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,503,718 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	318,404 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,920 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 318,404 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 148,178 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,654,816 円　　　　（　 19,972 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-101	1,993 ( 1,909)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	1,903	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,965 円/㎡　月額支払賃料（　 1,884 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第４　　　　-111	1,791 ( 1,717)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	1,971
c	千葉第４　　　　-114	1,210 ( 1,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 65.0]	100 [ 97.0]	2,020

松戸 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	129,600 円	32,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	191,042 円	3,820,848　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 89,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 264,000 円	32,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	32,400 円	32,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,400 円	32,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 739,142 円　（　　　　　　 4,039 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9724

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,400,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 171.60 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 45 ％　＋　0.0703 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,216,160 円（　　　　　 12,110 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,654,816 円
②総費用	739,142 円
③純収益　①－②	2,915,674 円
④建物等に帰属する純収益	2,216,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	699,514 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	680,207 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,717 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,881,776 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
松戸 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松戸 -15

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　吉田　司

印

TEL.

鑑定評価額

43,700,000 円

１㎡当たりの価格

239,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松戸市新松戸３丁目１７３番３				②地積　(㎡)	183 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区2種
	1:1.2	住宅Ｗ2	住宅、共同住宅が多い区画整然とした住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	新松戸 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.3 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 183 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　市道６
ｍ

交通

施設

新松戸駅南西方

650m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、戸建住宅地としての環境を維持しており、今後も現状のまま推移すると予測する。一般住宅の需要
は、各種の利便性や住環境等から安定しており、今後の地価もやや上昇傾向にて推移するものと考えられる。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 239,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 90,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ常磐線「新松戸」駅から徒歩圏の住宅地等である。需要者は、当該地域に地縁を有する者や周辺地
域のやや資金力のある購入層等が中心であるが、住環境や各種の利便性も良好である事から、広域的な需要も見込める
地域である。売却物件は、現在の市況にてやや希少性を有し、一方各種条件の良好な当該地域の土地等を求める需要者
は安定的に存しており、地価の上昇が継続している。中規模の土地では、４０００万台前半が価格水準となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、一般戸建住宅により土地利用が形成されており、周囲に見受けられる賃貸アパートも土地所有者による相
続対策や有効利用のため建築されたものが存する程度である。そのため土地取引は、自用の居住目的での取引が中心で
あり、当該地域の価格水準は、それらの土地取引等により価格が形成されている。以上から規範性のある取引事例によ
る比準価格を採用する事とし、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との均衡等に留意し鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松戸 -42 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 200,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[ 85.3]

[105.0]
100

239,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    238,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

各種の景気対策や中期的な景気動向等から不
動産需要は、概ね安定しているが、利便性や
住環境等により、地価動向にはやや相違があ
る。

過去１年において街路条件、環境条件等に係
る地域要因の変動は、認められなかった。

南側にて６ｍ市道に接道の中規模の整形地で
あり、日照・採光等に優れており、やや高い
競争力である。尚、前年と比較して、格差率
に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.5
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  -5.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

松戸 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０４８７６６ -214	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
b	２０１０４７４９９ -508	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	２０１０４４３４７ -848	松戸市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	２０１０４４３４７ -858	松戸市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 244,544	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	245,033	100 [ 103.4]	236,976	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	249,000
b	(　 ) 186,179	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	179,018	100 [ 85.1]	210,362		221,000
c	(　 ) 199,181	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	189,696	100 [ 85.0]	223,172		234,000
d	(　 ) 203,861	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	199,864	100 [ 83.7]	238,786		251,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 239,000 円／㎡]

松戸 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,745,415	705,778	3,039,637	2,209,320	830,317	（　0.9724） 807,400	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	16,477,551 円　　　　（　 90,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	98.80	ＬＳ2	171.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種	60 ％	200 ％	200 ％	183 ㎡	12.3 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ、４戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	85.80	100.0	85.80	1,869	160,360	1.0	160,360
							1.0	160,360
2～ 2	居宅	85.80	100.0	85.80	1,934	165,937	1.0	165,937
							1.0	165,937
～

～

～

計		171.60	100.0	171.60		326,297		326,297
								326,297

⑨年額支払賃料	326,297 円　×　12ヶ月　＝　 3,915,564 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 171.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,915,564 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 324,992 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,590,572 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	326,297 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,992 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 326,297 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 151,851 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,745,415 円　　　　（　 20,467 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-102	2,592 ( 2,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [135.0]	1,959	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,950 円/㎡　月額支払賃料（　 1,869 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第４　　　　-368	1,646 ( 1,645)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.5]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	1,931
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松戸 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	96,900 円	32,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	195,778 円	3,915,564　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 85,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 263,200 円	32,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 705,778 円　（　　　　　　 3,857 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9724

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,300,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 171.60 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 45 ％　＋　0.0703 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,209,320 円（　　　　　 12,073 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,745,415 円
②総費用	705,778 円
③純収益　①－②	3,039,637 円
④建物等に帰属する純収益	2,209,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	830,317 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	807,400 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,412 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,477,551 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,000 円／㎡）