別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 松戸 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -11 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　薩美　奈津美 印  TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市三矢小台３丁目１６番１２ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整理済の住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 矢切 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 矢切駅東方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市川市との市境付近に位置する区画整然とした住宅地域である。地域に格別の変動を与える要因は見 受けられないが、一部に空地等が残されており、これらの土地も徐々に宅地化が進むものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松戸市南西部の住宅地域のうち北総線沿線駅徒歩圏もしくは松戸駅バス便利用の地域であって、需要者は 松戸市及び周辺市に居住する都心勤務者等が中心。駅接近性はやや劣るものの区画整然とした住環境良好な住宅地域で あり、周辺には商業施設等も存するため生活利便性についてはさほど見劣りしない。需給は安定的で地価は横這い傾向 にある。取引水準は土地１１０㎡程度で１５００～２０００万円前後、新築戸建住宅で３０００万円台前半程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地と代替性の認められる取引事例から信頼性の高い価格が求められている。対象地は第一種低層 住居専用地域に存し、近隣地域内も居住の快適性が重視される専用住宅が建ち並んでおり賃貸市場が未成熟であること から収益還元法は適用しない。よって不動産取引の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価 格との均衡も考慮して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松戸 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    144,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [102.0] 100 [103.5] [105.0] 100 146,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用や所得の安定により景気は緩やかに回復 。松戸市の人口は増加傾向にあるが、交通・ 生活利便性の優劣により市内住宅地価格は二 極化傾向にある。 幅員４ｍ道路を中心とする地域であるが区画 整然とした住宅地域であり、需給は均衡して いる。今後暫くの間、地価は横這い傾向が続 くと予測される。 幅員４ｍの南道路に面していることから、近 隣地域内において平均以上の競争力を有する 。特段の個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％