鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松戸 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０４３７７５ -923	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m私道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
b	２０１０４４８５４ -1031	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5m道路、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
c	２０１０４４８５４ -1040	松戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	北16m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
d	２０１０４４８５４ -1032	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
e	２０１０４４８５４ -1015	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m市道、南東4m、二方路		１住居高度地区1種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 165,722	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	168,042	100 [ 98.2]	171,122	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	178,000
b	(　 ) 160,111	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	158,526	100 [ 89.9]	176,336		183,000
c	(　 ) 171,939	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	171,939	100 [ 97.5]	176,348		183,000
d	(　 166,168) 166,168	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	164,523	100 [ 92.7]	177,479		185,000
e	(　 169,083) 169,083	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	161,031	100 [ 93.8]	171,675		179,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 180,000 円／㎡]

松戸 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,519,529	765,345	3,754,184	2,781,000	973,184	（　0.9734） 947,297	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	19,332,592 円　　　　（　 83,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	130.00	ＬＳ2	224.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区1種	60 ％	200 ％	200 ％	232 ㎡	14.9 m x 15.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺地域の賃貸状況を踏まえ、ＬＳ造２階建、ファミリータイプ４戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	112.08	100.0	112.08	1,739	194,907	1.0	194,907
							1.0	194,907
2～ 2	居宅	112.08	100.0	112.08	1,774	198,830	1.0	198,830
							1.0	198,830
～

～

～

計		224.16	100.0	224.16		393,737		393,737
								393,737

⑨年額支払賃料	393,737 円　×　12ヶ月　＝　 4,724,844 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 224.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,724,844 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 392,162 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,332,682 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	393,737 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,611 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 393,737 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 183,236 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,519,529 円　　　　（　 19,481 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-451	1,794 ( 1,757)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,888	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,814 円/㎡　月額支払賃料（　 1,739 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第４　　　　-259	1,614 ( 1,613)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	1,798
c	千葉第４　　　　-613	1,663 ( 1,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	1,755

松戸 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	123,600 円	41,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	141,745 円	4,724,844　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 81,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 335,700 円	41,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	41,200 円	41,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,200 円	41,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 765,345 円　（　　　　　　 3,299 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,200,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 224.16 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0675	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 45 ％　＋　0.0703 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,781,000 円（　　　　　 11,987 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,519,529 円
②総費用	765,345 円
③純収益　①－②	3,754,184 円
④建物等に帰属する純収益	2,781,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	973,184 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	947,297 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,083 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,332,592 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
松戸 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松戸 -2

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　藤田　宗晴

印

TEL.

鑑定評価額

41,800,000 円

１㎡当たりの価格

180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松戸市樋野口字大道通９１２番５				②地積　(㎡)	232 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区1種
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅にアパート等も見られる住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	松戸 960m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

西方に一級河川江戸川の堤防
を控えた一般住宅地域であり
、アパートも見られる。

街

路

基準方位北、　　６
ｍ市道

交通

施設

松戸駅北西方

960m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

区画整然とした平坦な街区に戸建住宅やアパート等が見られ、概ね現環境維持で推移するものと思われる。最寄
ＪＲ松戸駅まで徒歩１２分程度と利便性に遜色はなく、需要はやや強め。地価水準は今後とも上昇傾向と予測。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 180,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 83,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ松戸駅徒歩圏中心の住宅地域。需要者は主に若年の新規住宅購入の第一次取得者層及びマンション等
からの買替層で、都心に通勤する市内及びその隣接市等の居住者が中心。上野東京ラインが開通後、その利便性向上効
果が浸透しつつあり、かつ、駅から徒歩圏内という交通接近性の良さを反映し、需要は強気で選好性も高い。市場での
中心価格帯は一般的な相場で土地５０坪程度で３０百万円内外及び新築戸建では４５百万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、主に戸建住宅に係る自用目的の取引を中心とした信頼性のある多数の事例を収集し得た。また、周辺には
既存のアパート等も見られることから、土地残余法に基づく収益還元法も適用したが、土地価格に見合う賃料水準が形
成されていないため、比準価格に比べて収益価格が低位に試算された。以上から収益価格は参考に留めることとし、信
頼性及び説得性に優れる比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松戸 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 245,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[104.0]

100
[137.7]

[104.0]
100

181,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    177,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日銀の短観ではＤＩが大企業等で０となり４
四半期連続で悪化した。大雨や台風等の影響
がどこまで長引くか今後の懸念材料との見方
もある。

ＪＲ松戸駅徒歩圏内の住宅地域は全般的に上
昇傾向にある。特に上野東京ラインの開通に
よる利便性の向上が徐々に好影響を及ぼして
きている。

個別的要因は特に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.1
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

松戸 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０４３７７５ -923	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m私道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
b	２０１０４４８５４ -1015	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m市道、南東4m、二方路		１住居高度地区1種 (60,200)
c	２０１０４４８５４ -1032	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
d	２０１０４４８５４ -1031	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5m道路、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 165,722	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	168,042	100 [ 97.2]	172,883	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	180,000
b	(　 ) 169,083	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	162,320	100 [ 93.9]	172,865		180,000
c	(　 ) 166,168	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	165,345	100 [ 95.2]	173,682		181,000
d	(　 ) 160,111	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	159,160	100 [ 91.3]	174,326		181,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 -4.9
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -2.5
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 -3.5
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 180,000 円／㎡]

松戸 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,442,336	751,124	3,691,212	2,720,250	970,962	（　0.9734） 945,134	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	19,288,449 円　　　　（　 83,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	130.00	ＬＳ2	224.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区1種	60 ％	200 ％	200 ％	232 ㎡	14.9 m x 15.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ（５６．０４㎡）の住戸を各フロア２戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下等のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	112.08	100.0	112.08	1,706	191,208	1.0	191,208
							1.0	191,208
2～ 2	居宅	112.08	100.0	112.08	1,747	195,804	1.0	195,804
							1.0	195,804
～

～

～

計		224.16	100.0	224.16		387,012		387,012
								387,012

⑨年額支払賃料	387,012 円　×　12ヶ月　＝　 4,644,144 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 224.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,644,144 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 385,464 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,258,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	387,012 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,549 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 387,012 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 180,107 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,442,336 円　　　　（　 19,148 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-452	1,390 ( 1,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	1,480	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,773 円/㎡　月額支払賃料（　 1,706 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第４　　　　-451	1,794 ( 1,757)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	2,219
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松戸 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	120,900 円	40,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	139,324 円	4,644,144　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 81,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 328,400 円	40,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	40,300 円	40,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,300 円	40,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 751,124 円　（　　　　　　 3,238 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,300,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 224.16 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0675	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 45 ％　＋　0.0703 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,720,250 円（　　　　　 11,725 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,442,336 円
②総費用	751,124 円
③純収益　①－②	3,691,212 円
④建物等に帰属する純収益	2,720,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	970,962 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	945,134 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,074 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,288,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,100 円／㎡）