鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

船橋 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０３６４６８ -667	船橋市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.4m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,324)
b	２０１０３８９９５ -832	船橋市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m市道、中間画地		近商 (90,270)
c	２０１０３５７６５ -2115	船橋市		更地	（　）	台形	北西8m県道、北東3.6m、角地		商業 (90,400)
d	２０１０３３６３９ -1402	市川市		建付地	（　）	ほぼ台形	西7.9m県道、中間画地		近商高度地区2種 (80,200)
e	２０１０３６８１５ -1931	船橋市		建付地	（　）	不整形	南東20m県道、南西6m、北西4m、三方路		近商高度2種最高31m (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 240,700	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	248,402	100 [ 67.7]	366,916	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	367,000
b	(　 ) 675,441	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	689,625	100 [ 75.3]	915,837		916,000
c	(　 ) 627,922	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	619,550	100 [ 98.8]	627,075		627,000
d	(　 ) 362,949	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	373,624	100 [ 69.9]	534,512		535,000
e	(　 ) 331,272	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	333,548	100 [ 55.3]	603,161		603,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 -19.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.8	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.2	交通・接近　 -10.6	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.7	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.8	交通・接近　 -10.8	環境　　　　 -33.0
e	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 610,000 円／㎡]

船橋 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,963,925	5,788,976	20,174,949	15,387,000	4,787,949	（　0.9526） 4,561,000	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	103,659,091 円　　　　（　 436,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

船橋 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	174.99	Ｓ8	796.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	80 ％	400 ％	400 ％	238 ㎡	19.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～８階事務所、各階フロアー貸しを想定した。

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

内階段、エレベーター等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	168.99	77.2	130.46	4,462	582,113	10.0	5,821,130
							0.0	0
2～ 2	事務所	174.99	86.6	151.54	3,432	520,085	5.0	2,600,425
							0.0	0
3～ 3	事務所	174.99	86.6	151.54	3,432	520,085	5.0	2,600,425
							0.0	0
4～ 8	事務所	55.45	76.2	42.25	3,432	145,002	5.0	725,010
							0.0	0
～

計		796.22	81.0	644.79		2,347,293		14,647,030
								0

⑨年額支払賃料	2,347,293 円　×　12ヶ月　＝　 28,167,516 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 644.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,167,516 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,337,904 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,829,612 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,647,030 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 134,313 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,963,925 円　　　　（　 109,092 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１０３９０３９　　　　-3522	3,720 ( 3,594)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,301	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,535 円/㎡　月額支払賃料（　 3,432 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１０３９０３９　　　　-3523	3,864 ( 3,757)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,942
c	２０１０３９０３９　　　　-3524	3,296 ( 3,190)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,363

船橋 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,380,000 円	230,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,408,376 円	28,167,516　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 585,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,955,000 円	230,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	230,000 円	230,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	230,000 円	230,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,788,976 円　（　　　　　　 24,323 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	230,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 796.22 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0640 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,387,000 円（　　　　　 64,651 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,963,925 円
②総費用	5,788,976 円
③純収益　①－②	20,174,949 円
④建物等に帰属する純収益	15,387,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,787,949 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,561,000 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,164 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,659,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 436,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
船橋 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

船橋 5-15

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　勝見　秀男

印

TEL.

鑑定評価額

138,000,000 円

１㎡当たりの価格

580,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	船橋市印内町５９９番３外				②地積　(㎡)	238 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1.5:1	店舗兼事務所Ｓ7	中高層店舗兼事務所と駐車場が混在する商業地域	南東7.2m市道	水道、ガス、下水	西船橋 60m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 80 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．２ｍ市道

交通

施設

西船橋駅南方

60m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層店舗兼事務所と駐車場が混在する商業地域であり、地域要因に特段の変動も見られないことから、当面は
現状の利用状況が維持されるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 617,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 436,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は船橋市及び市川市内のやや繁華性の低い商業地域又は路線商業地域で、需要者の中心は既存の中小ビルに
ついては地元企業、個人事業者等、大規模画地についてはマンション業者等である。１階を店舗、上層階を共同住宅と
して利用するケースが多く、長期的な低金利を反映して取引利回りが低下したことから、需要は強く地価は上昇傾向で
推移している。商業地の画地形状、規模等により価格帯に幅があるため中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の商業地域内の取引事例を採用して求めたもので、実証的で信頼性が高い。収益価格は投資採
算性に着目した価格で、賃貸用不動産については有用的であるが、試算過程に想定要素があることは否定し難い。近隣
地域における取引は売買価格を中心に収益力を勘案して価格が決定されているものと判断されることから、比準価格を
重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討結果を踏まえて上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　船橋 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 425,000 円／㎡

[106.8]
100

100
[100.0]

100
[ 78.8]

[100.0]
100

576,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    531,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

長期的な低金利等を背景に収益投資物件に対
する需要は引き続き好調であり、商業地の地
価は上昇傾向にある。

ＪＲ西船橋駅南口の至近にある商業地域で、
収益投資物件に対する需要が強い反面、供給
物件が少ないことから地価の上昇傾向にある
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.1
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

船橋 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０３５７６５ -2115	船橋市		更地	（　）	台形	北西8m県道、北東3.6m、角地		商業 (90,400)
b	２０１０３６８１５ -1931	船橋市		建付地	（　）	不整形	南東20m県道、南西6m、北西4m、三方路		近商高度2種最高31m (100,200)
c	２０１０３５７５７ -1680	船橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,400)
d	２０１０３５８２５ -1834	市川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東12m市道、北西4.5m、二方路		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 627,922	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	619,550	100 [ 98.8]	627,075	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	627,000
b	(　 ) 331,272	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	333,548	100 [ 55.3]	603,161		603,000
c	(　 ) 344,032	100 [ 100.0]	[ 112.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	385,316	100 [ 63.9]	602,998		603,000
d	(　 ) 526,928	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.2]	549,838	100 [ 86.8]	633,454		633,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.8	交通・接近　 -10.8	環境　　　　 -33.0
b	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.8	交通・接近　 -11.2	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 617,000 円／㎡]

船橋 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,656,562	6,205,747	20,450,815	15,654,600	4,796,215	（　0.9526） 4,568,874	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	103,838,045 円　　　　（　 436,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

船橋 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	174.99	Ｓ8	796.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	238 ㎡	19.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階～８階：事務所、各階フロアー貸しを想定した。

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

内階段、エレベーター等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	168.99	77.2	130.46	4,580	597,507	10.0	5,975,070
							0.0	0
2～ 3	事務所	174.99	86.6	151.54	3,523	533,875	5.0	2,669,375
							0.0	0
4～ 8	事務所	55.45	76.2	42.25	3,525	148,931	5.0	744,655
							0.0	0
～

～

計		796.22	81.0	644.79		2,409,912		15,037,095
								0

⑨年額支払賃料	2,409,912 円　×　12ヶ月　＝　 28,918,944 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 644.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,918,944 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,400,272 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,518,672 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,037,095 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 137,890 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,656,562 円　　　　（　 112,002 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１０３４０７９　　　　-3101	3,267 ( 3,171)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,474	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,538 円/㎡　月額支払賃料（　 3,523 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１０３４０７９　　　　-3102	2,961 ( 2,878)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [ 90.0]	3,481
c	２０１０３４０７９　　　　-3103	4,694 ( 4,671)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [135.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,658

船橋 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,404,000 円	234,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,445,947 円	28,918,944　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 898,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,989,000 円	234,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	234,000 円	234,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	234,000 円	234,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,205,747 円　（　　　　　　 26,075 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	234,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 796.22 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0640 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,654,600 円（　　　　　 65,776 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,656,562 円
②総費用	6,205,747 円
③純収益　①－②	20,450,815 円
④建物等に帰属する純収益	15,654,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,796,215 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,568,874 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,197 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,838,045 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 436,000 円／㎡）