鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

船橋 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０３８４２１ -23	市川市		更地	（　）	不整形	北西16m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	２０１０３８４２１ -26	市川市		更地	（　）	ほぼ整形	南西6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
c	２０１０３９４３７ -411	船橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東7.3m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,400)
d	２０１０３８４２１ -35	船橋市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,390)
e	２０１０３８４２１ -72	千葉市中央区		更地	（　）	不整形	西23m市道、南15m、角地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,909,470	100 [ 100.0]	[ 122.5] 100	100 [ / ]	100 [ 123.5]	1,894,009	100 [ 81.7]	2,318,248	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,320,000
b	(　 ) 1,202,405	100 [ 100.0]	[ 123.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,478,958	100 [ 75.4]	1,961,483		1,960,000
c	(　 ) 1,109,929	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,176,525	100 [ 64.8]	1,815,625		1,820,000
d	(　 ) 896,372	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	932,227	100 [ 50.8]	1,835,093		1,840,000
e	(　 ) 1,059,846	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	1,117,223	100 [ 59.3]	1,884,019		1,880,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +1.25	画地　　　　 +23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.7	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -38.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,960,000 円／㎡]

船橋 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	63,220,356	19,411,078	43,809,278	25,944,700	17,864,578	（　0.9548） 17,057,099	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	416,026,805 円　　　　（　 1,760,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

船橋 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗	180.00	Ｓ8F1B	1,413.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	237 ㎡	12.5 m x 27.0 m	前面道路：市道　 21.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～８階：店舗として各階フロアー貸しを想定。

⑦有効率　 78.6 ％
の理由

エレベーター等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	118.00	87.0	102.66	8,902	913,879	10.0	9,138,790
							1.0	913,879
2～ 2	店舗	180.00	80.0	144.00	4,239	610,416	6.0	3,662,496
							1.0	610,416
3～ 5	店舗	180.00	80.0	144.00	4,027	579,888	6.0	3,479,328
							1.0	579,888
6～ 8	店舗	180.00	80.0	144.00	3,815	549,360	6.0	3,296,160
							1.0	549,360
地下 1～ 1	機械室	35.00

計		1,413.00	78.6	1,110.66		4,912,039		33,127,750
								4,912,039

⑨年額支払賃料	4,912,039 円　×　12ヶ月　＝　 58,944,468 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 1,110.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,996,752 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	66,941,220 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,556,121 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	61,385,099 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	33,127,750 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 303,781 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,912,039 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,531,476 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	63,220,356 円　　　　（　 266,753 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１０３５３３１　　　　-3654	8,040 ( 7,561)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [200.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	3,907	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,380 円/㎡　月額支払賃料（　 4,239 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１０３５３３１　　　　-3655	4,312 ( 4,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	4,543
c	２０１０３５３３１　　　　-3656	4,375 ( 4,234)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	4,702

船橋 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,406,000 円	401,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	10,844,478 円	66,941,220　×　　　　 16.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,950,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,408,500 円	401,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	401,000 円	401,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	401,000 円	401,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,411,078 円　（　　　　　　 81,903 円／㎡）　　（経費率　　 30.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9548

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	401,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 1,413.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0620 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,944,700 円（　　　　　 109,471 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	63,220,356 円
②総費用	19,411,078 円
③純収益　①－②	43,809,278 円
④建物等に帰属する純収益	25,944,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,864,578 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	17,057,099 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,971 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 416,026,805 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,760,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
船橋 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

船橋 5-1

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　塚田　孝久

印

TEL.

鑑定評価額

441,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,860,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	1,240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	船橋市本町４丁目１１７８番２３外｢本町４－３－２０｣				②地積　(㎡)	237 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	台形 1:2	店舗ＳＲＣ11F1B	中高層店舗ビルが建ち並ぶ駅前の中心的商業地域	西21.5m市道	水道、ガス、下水	船橋 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 0 ｍ、南 15 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.5 ｍ、奥行　約　　 20.5 ｍ、規模　　 235 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２１．５ｍ市道

交通

施設

船橋駅南方

100m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層店舗ビルが建ち並ぶ船橋駅前の繁華性の高い中心的商業地で、今後も現在の利用状況は維持継続するもの
と予測する。地価は引き続き上昇基調で推移すると思料する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,960,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,760,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ中央・総武線、東京メトロ東西線、ＪＲ京葉線沿線の船橋市、市川市、習志野市、浦安市及び千葉市
内の繁華性の高い商業地域。需要者は大規模物件では、資金調達力のある投資家、投資法人、大手デベロッパー等、中
小規模物件は個人の富裕層、地元企業等が想定される。超低金利が続く中、賃貸市場は堅調で、土地の需給は逼迫して
おり地価は急上昇している。商業地の価格は規模、立地条件等により大きく異なり中心となる価格帯は見出しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域における多数の取引事例より求めており、実証的で説得力がある。収益価格は投資
採算に着目して求めた価格で、建物規模、建築費、賃貸条件等についても想定要素が多くこれら数値如何によって価格
は大きく変動する特性を有する。従って、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　船橋 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 853,000 円／㎡

[114.9]
100

100
[100.0]

100
[ 52.7]

[100.0]
100

1,860,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,550,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復している。超低金利下で
、良好な資金調達環境を背景に、収益用不動
産に対する投資需要は根強く、地価は堅調に
推移している。

中高層店舗ビルが建ち並ぶ船橋駅前通り沿い
の商業地域である。店舗の賃貸需要は好調で
、需給は逼迫しており、地価は急上昇してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -45.7
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+20.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

船橋 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０３３５２８ -351	船橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	２０１０３９４３７ -411	船橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東7.3m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,400)
c	２０１０３８４２１ -23	市川市		更地	（　）	不整形	北西16m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	２０１０３８４２１ -72	千葉市中央区		更地	（　）	不整形	西23m市道、南15m、角地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 884,638	100 [ 100.0]	[ 109.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	968,679	100 [ 53.2]	1,820,825	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,820,000
b	(　 ) 1,109,929	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,176,525	100 [ 55.9]	2,104,696		2,100,000
c	(　 ) 1,909,470	100 [ 100.0]	[ 122.5] 100	100 [ / ]	100 [ 123.5]	1,894,009	100 [ 93.0]	2,036,569		2,040,000
d	(　 ) 1,059,846	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	1,117,223	100 [ 59.3]	1,884,019		1,880,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -36.0
b	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +1.25	画地　　　　 +23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -38.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,960,000 円／㎡]

船橋 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	63,546,548	19,668,856	43,877,692	25,944,700	17,932,992	（　0.9548） 17,122,421	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	417,620,024 円　　　　（　 1,760,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

船橋 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗	180.00	Ｓ8F1B	1,413.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	237 ㎡	12.5 m x 27.0 m	前面道路：市道　 21.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～８階を店舗として各階のフロアー貸しを想定

⑦有効率　 78.6 ％
の理由

エレベーター等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	118.00	87.0	102.66	8,666	889,652	10.0	8,896,520
							1.0	889,652
2～ 2	店舗	180.00	80.0	144.00	4,355	627,120	6.0	3,762,720
							1.0	627,120
3～ 5	店舗	180.00	80.0	144.00	4,050	583,200	6.0	3,499,200
							1.0	583,200
6～ 8	店舗	180.00	80.0	144.00	3,876	558,144	6.0	3,348,864
							1.0	558,144
地下 1～ 1	機械室	35.00

計		1,413.00	78.6	1,110.66		4,940,804		33,203,432
								4,940,804

⑨年額支払賃料	4,940,804 円　×　12ヶ月　＝　 59,289,648 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 1,110.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,996,752 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	67,286,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,584,771 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	61,701,629 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	33,203,432 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 304,475 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,940,804 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,540,444 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	63,546,548 円　　　　（　 268,129 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１０３３６３９　　　　-3721	4,463 ( 4,340)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [120.0]	3,543	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,500 円/㎡　月額支払賃料（　 4,355 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１０３３６３９　　　　-3722	5,654 ( 5,454)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	4,475
c	２０１０３３６３９　　　　-3723	6,159 ( 6,034)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	5,483

船橋 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,406,000 円	401,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	11,102,256 円	67,286,400　×　　　　 16.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,950,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,408,500 円	401,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	401,000 円	401,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	401,000 円	401,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,668,856 円　（　　　　　　 82,991 円／㎡）　　（経費率　　 31.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9548

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	401,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 1,413.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0620 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,944,700 円（　　　　　 109,471 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	63,546,548 円
②総費用	19,668,856 円
③純収益　①－②	43,877,692 円
④建物等に帰属する純収益	25,944,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,932,992 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	17,122,421 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,247 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 417,620,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,760,000 円／㎡）