別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月11日　提出 船橋 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -27 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　昇 印  TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 80,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市藤原６丁目４６５番５７ ｢藤原６－１３－６｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 1:2 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 多い区画整然とした 住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 馬込沢 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   110 ｍ、南    90 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       148 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 馬込沢駅西方 1.8km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅から徒歩圏外にあり、地域要因に格別の変動はなく、今後とも熟成した住宅地として安定的に推移する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武野田線沿線のうち概ね船橋市内の住宅地域。需要者の中心は対象標準地の周辺に居住する一次取得者 層であり、一部周辺の市域から転入するケースも見られる。最寄り駅から徒歩圏外にあって需要は相対的に低調である が、昨今の土地価格下落により底値感も見られる。一方で周辺地域では新規の宅地開発も見られる。土地価格は１５０ ㎡程度で概ね１０００万円台前半、また新築の戸建物件は２５００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は建ぺい率、容積率が低く、かつ風致地区にも指定されていることから、快適性を重視する戸建住宅が大部分 を占める地域となっている。このため投資採算性の観点からも共同住宅の建築を想定することは困難であり、収益価格 は試算しない。一方、同一需給圏内の類似地域における取引事例を採用し規範性のある比準価格を試算し得た。そこで 比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [147.2] [105.0] 100 80,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微増傾向で推移している。一方で 高齢化率は平成３１年４月で２３．９％とな り、５年前と比べて２ポイント程度上昇して いる。 最寄り駅から徒歩圏外の熟成した住宅地域で あり、利便性の向上や、居住環境の良化等の 格別の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +13.5 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％