鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

市川 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０３８４２１ -34	市川市		建付地	（　）	不整形	北東12m市道、中間画地		工業 (60,200)
b	２０１０３６８５２ -744	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南18.5m市道、西32m、準角地		工専臨港地区 (70,200)
c	２０１０３５７６５ -2150	市川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.5m市道、中間画地		工業高度地区2種 (60,200)
d	２０１０３８４２１ -32	市川市		貸家建付地	（　）	不整形	南西9m道路、中間画地		準工 (60,200)
e	２０１０３５７６５ -2175	船橋市		建付地	（　）	ほぼ台形	西16m市道、南西8m、北東8m、三方路		工専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,623	100 [ 80.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	143,916	100 [ 96.1]	149,757	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	150,000
b	(　 ) 142,846	100 [ 100.0]	[ 113.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	156,992	100 [ 98.3]	159,707		160,000
c	(　 ) 180,223	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	186,170	100 [ 112.9]	164,898		165,000
d	(　 ) 117,643	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	137,735	100 [ 93.9]	146,683		147,000
e	(　 ) 137,510	100 [ 100.0]	[ 113.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	147,987	100 [ 92.3]	160,333		160,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.6	環境　　　　 +5.0
a	売急ぎ	％／月 +0.50	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.2	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +29.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 158,000 円／㎡]

市川 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	99,398,042	19,925,451	79,472,591	59,214,000	20,258,591	（　0.9464） 19,172,731	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	399,431,896 円　　　　（　 121,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市川 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫・事務所	1,316.00	Ｓ6	6,566.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	3,305 ㎡	63.3 m x 52.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

立地条件等から倉庫兼事務所を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫事務所	1,316.00	100.0	1,316.00	1,370	1,802,920	5.0	9,014,600
							0.0	0
2～ 6	倉庫事務所	1,050.00	100.0	1,050.00	1,370	1,438,500	5.0	7,192,500
							0.0	0
～

～

～

計		6,566.00	100.0	6,566.00		8,995,420		44,977,100
								0

⑨年額支払賃料	8,995,420 円　×　12ヶ月　＝　 107,945,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 6,566.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	107,945,040 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 8,959,438 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	98,985,602 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	44,977,100 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 412,440 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	99,398,042 円　　　　（　 30,075 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１０３３５２８　　　　-3166	1,698 ( 1,650)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,420	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,376 円/㎡　月額支払賃料（　 1,370 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１０３３５２８　　　　-3167	1,746 ( 1,671)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [136.0]	100 [100.0]	1,337
c	２０１０３３５２８　　　　-3168	1,504 ( 1,459)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	1,368

市川 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,004,000 円	834,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,238,351 円	107,945,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,926,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,089,000 円	834,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	834,000 円	834,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	834,000 円	834,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,925,451 円　（　　　　　　 6,029 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9464

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	834,000,000 円	設計監理料率　 121,000 円／㎡　×　 6,566.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 50 ％　＋　0.0789 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	59,214,000 円（　　　　　 17,916 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	99,398,042 円
②総費用	19,925,451 円
③純収益　①－②	79,472,591 円
④建物等に帰属する純収益	59,214,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	20,258,591 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,172,731 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,801 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 399,431,896 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 121,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
市川 9-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

市川 9-4

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　山崎　潤

印

TEL.

鑑定評価額

496,000,000 円

１㎡当たりの価格

150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	市川市二俣７１７番７３				②地積　(㎡)	3,305 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	1.2:1	事務所兼倉庫ＳＲＣ7F1B	流通関係の荷捌所、事務所等が集積する工業地域	南20m国道、西側道	水道	二俣新町 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 290 ｍ、西 200 ｍ、南 30 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

流通業務用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 63.0 ｍ、奥行　約　　 52.0 ｍ、規模　　 3,300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

二俣新町駅北方

550m

法令

規制

準工
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

千葉湾岸エリアの物流倉庫等が建ち並ぶ、流通業務地域である。首都圏湾岸部は、国内最大の企業集積地である
東京都心部を抱える物流拠点であり、今後も流通業務地域としての熟成が高まると予測する。

(3)最有効使用の判定

流通業務用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 158,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 130,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は首都圏湾岸部の流通業務施設集積地域であり、高速道路Ｉ．Ｃ．へのアクセスに優れていることから広域
を管轄する物流施設のニーズに合致するとともに、都心部を見据えた配送センターとしてのニーズにも応えることがで
きる立地ポテンシャルを有する地区である。物流施設の投資対象として安定性と認知度が高まっており、現在では市場
参加者の投融資に対する姿勢が積極的になり、マーケットは活況を呈している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者は、国内外の不動産投資家、又は大手開発業者等が考えられることから、対象標準地の収益性を反映した収益価
格も重要であるが、対象標準地の規模を勘案すると自用目的の需要者も多く、収益価格は比準価格と比較して若干低位
に試算された。一方、比準価格は市場において実際に取引された価格に基づいており、実証的で説得力があるため比準
価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    139,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、緩やかな回復傾向が継続しており、
個人消費は、持ち直している。良好な資金調
達環境を背景に、今後も景気回復の継続が期
待される。

都心へのアクセスが良好な流通業務地域とし
て、物流倉庫等の進出が多く見られる地域で
あり、今後もこれらの熟成度が増していくと
予測する。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

市川 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０３９０１５ -1203	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m私道、中間画地		工専 (60,200)
b	２０１０３６８５２ -741	浦安市		建付地	（　）	長方形	南西22m市道、北東29m、二方路		準工特別用途地区地区計画等 (60,200)
c	２０１０３８４２１ -32	市川市		貸家建付地	（　）	不整形	南西9m道路、中間画地		準工 (60,200)
d	２０１０３９０１５ -1283	船橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、中間画地		準工高度2種最高31m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 112,059	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	117,102	100 [ 75.4]	155,308	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	155,000
b	(　 ) 152,490	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	158,470	100 [ 96.0]	165,073		165,000
c	(　 ) 117,643	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	137,735	100 [ 93.9]	146,683		147,000
d	(　 ) 125,995	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	130,531	100 [ 83.3]	156,700		157,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.6	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.6	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.4	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 158,000 円／㎡]

市川 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	97,551,390	18,290,388	79,261,002	57,492,500	21,768,502	（　0.9438） 20,545,112	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	428,023,167 円　　　　（　 130,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市川 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	1,316.00	Ｓ6	6,566.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	3,305 ㎡	63.3 m x 52.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

６階建の倉庫兼事務所を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫・事務所	1,316.00	100.0	1,316.00	1,300	1,710,800	3.0	5,132,400
							0.0	0
2～ 6	倉庫・事務所	1,050.00	100.0	1,050.00	1,300	1,365,000	3.0	4,095,000
							0.0	0
～

～

～

計		6,566.00	100.0	6,566.00		8,535,800		25,607,400
								0

⑨年額支払賃料	8,535,800 円　×　12ヶ月　＝　 102,429,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 6,566.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	102,429,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,121,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	97,308,120 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	25,607,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 243,270 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	97,551,390 円　　　　（　 29,516 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１０３５３３１　　　　-3684	1,824 ( 1,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 97.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,254	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,303 円/㎡　月額支払賃料（　 1,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１０３８４２１　　　　-3023	1,747 ( 1,693)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,371
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

市川 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,965,000 円	793,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,072,888 円	102,429,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,926,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,740,500 円	793,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	793,000 円	793,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	793,000 円	793,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上すべきものはない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,290,388 円　（　　　　　　 5,534 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9438

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	793,000,000 円	設計監理料率　 115,000 円／㎡　×　 6,566.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 50 ％　＋　0.0789 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	57,492,500 円（　　　　　 17,396 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	97,551,390 円
②総費用	18,290,388 円
③純収益　①－②	79,261,002 円
④建物等に帰属する純収益	57,492,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	21,768,502 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	20,545,112 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,216 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 428,023,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 130,000 円／㎡）