別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 市川 -62　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -62 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　山崎　淳子 印  TEL.

鑑定評価額 24,800,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市原木４丁目１４２７番９５ ｢原木４－５－１０｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 建築協定 (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南4m市道 水道、ガス 原木中山 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 原木中山駅南東方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区2種 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした成熟した住宅地であり、当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推 移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市川市、船橋市内のＪＲ線、東京メトロ東西線を最寄りとする住宅地域である。区画整然とした住宅地 で住環境は良好である。昨今は土地の小規模分割化も進んでおり、業者の取引が多い。需要者の中心は、市川市及び隣 接市内在住の一次取得者層等が中心的である。需要の中心となる価格帯は、エンドユーザー向け一般住宅用土地で５０ 坪程度で２，０００万円～２，５００万円程度が多い。分割目的の業者買い取り価格は、やや高額な取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は、戸建住宅を核とした成熟した住宅地域であり、標準地の規模等から、地域の一般的な賃貸用共 同住宅の想定は、採算性の面より現実的ではないと判断し、収益価格は試算しなかった。本件では、同一需給圏内の類 似地域において信頼性ある多数の取引事例を得られており、以上のことから、比準価格を採用し、代表標準地から検討 した価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    218,000 円／㎡ [104.1] 100 100 [103.0] 100 [153.9] [105.0] 100 150,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    150,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済は緩やかな回復基調にある。低金利政策 が需要の底支えをしている。市川市の人口は 増加傾向にある。 原木中山駅徒歩可能圏にある、一般住宅を中 心とした閑静な住宅地域である。古くからの 住宅地で、昨今は横ばい基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％