別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 市川 -52　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -52 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　海野　弘昭 印  TEL.

鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市宮久保５丁目１３２３番６ ｢宮久保５－５－２｣ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅も見られる住宅 地域 東5m道路 水道、ガス、下水 本八幡 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ｍ道路 交通 施設 本八幡駅北東方 2.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環 境を維持するものと予測する。今後も地価は、横ばいに推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市川市北部、ＪＲ総武線沿線徒歩圏外の住宅地域。需要者は都心へ通勤するサラリーマン世帯の１次取得 者が中心である。住環境は比較的良好であるが、最寄駅から遠く利便性が劣るので、需要は弱めとなっている。市場で の中心となる価格帯は、土地については約１３０㎡で１，７００万～１，８００万円程度、規模が小さめの新築戸建で ３，０００万～４，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は第一種低層住居専用地域（建蔽率５０％、容積率１００％）に指定されている住宅地域で、 需要者は自己使用の戸建住宅取得を目的とする個人であり、アパート等の収益物件の想定は経済合理性の面から現実的 でないため、収益還元法は適用しなかった。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地の価格との 均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [122.4] [103.0] 100 134,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    134,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は弱さが長引いているものの、緩やかに 回復しており、不動産取得環境は依然良好で ある。市内の人口も増加傾向にあり、土地需 要は底堅い。 人気の高いＪＲ総武線沿線の住宅地域である が、最寄駅から遠いため、地価は横ばい傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％