別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 市川 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -49 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　海野　弘昭 印  TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 50,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市柏井町２丁目７８１番５外 ②地積 　(㎡) 349   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 、作業所が混在する 住宅地域 南西3.8m市道 水道、ガス 船橋法典 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　３ ．８ｍ市道 交通 施設 船橋法典駅北方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅の中に、農家住宅や作業所等も見られる住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後 も同様の住環境を維持するものと予測する。今後も地価は、横ばいに推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市川市及び隣接市に存する市街化調整区域内の地域。需要者は周辺の地縁者が中心である。建築等の制限 があるため、取引件数も少ない。市街化区域に隣接する所では、小規模開発も散見される。市場での中心となる価格帯 は、土地については約３５０㎡で１，８００万円弱程度、規模が小さめの新築戸建で２，０００万程度が需要の中心で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、自己利用の住宅が標準である市街化調整区域内に存し、アパート等の賃貸住宅の想定が困 難であるため、収益還元法は適用しなかった。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は弱さが長引いているものの、緩やかに 回復しており、不動産取得環境は依然良好で ある。市内の人口も増加傾向にあり、土地需 要は底堅い。 最寄駅から遠い市街化調整区域内の住宅地域 で、需要は限定的であり、地価はほぼ横ばい 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％