別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 市川 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -17 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　小出　聡子 印  TEL.

鑑定評価額 30,800,000 円  １㎡当たりの価格 178,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市堀之内３丁目１１１番１ ｢堀之内３－１１－１９｣ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,200) （その他） 風致地区 地区計画等 1.5:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅と共同住宅 が混在する新興住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 北国分 420m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 北国分駅南西方 420m 法令 規制 ２低専 (60,200) 風致地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画は整然としているが周辺には駐車場や空地も多く住宅地としての熟成度が今後増していくものと予測される 。地価は住宅地としての熟成度もありやや弱含みに推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    178,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市川市の北西部、北総鉄道線沿線の住宅地域一円である。需要者の中心は市川市及び隣接市に通勤する３ ０～４０代の一次取得者及び東京都内に通勤する従業者も含まれる。地域は最寄駅から近い街区の整然とした住宅地域 であるが、周辺には駐車場や空地も残り住宅地としての熟成度の観点から、地価はやや弱含みである。市場で中心とな る価格帯は標準地規模程度で総額３０百万円前後、新築戸建住宅は総額４５～５０百万程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の共同住宅も見られるが、地主の資産運用目的での物件が中心で収益目的の賃貸物件の取引は少な い。居住の快適性を重視する自己使用の戸建住宅を中心とした住宅地域であるため、収益還元法は適用しなかった。近 隣地域は快適性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心であるので実証的で説得力の高い比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 92.0] [103.0] 100 178,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    180,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 増税や海外の動向等先行きに不透明感がある ものの、低金利の影響等からも利便性の高い 不動産については需要は堅調に推移している 。 最寄駅からは徒歩圏内だが住宅地としての熟 成度等から地価はやや弱含みで推移している 。特別な地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.2 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％