別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月10日 提出
千葉緑 -6 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉緑 -6 千葉県 千葉第1 氏名  不動産鑑定士 長谷川 千恵子 印  TEL.
鑑定評価額 10,000,000 円  1㎡当たりの価格 59,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
47,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
千葉市緑区誉田町2丁目2番945
②地積
 (㎡)
170  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
一般住宅の中に空地
等が見られる住宅地
北西6m私道 水道、ガス、下水 誉田

1.0km
(2)



①範囲 東     0 m、西    20 m、南    50 m、北    20 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    17.0 m、規模         170 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、6m私
交通

施設
誉田駅南西方

1.0km
法令

規制
1低専
(50,100)


⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅に空地等が見られる住宅地域で、地域に特別の変動要因はない。当面は現状を維持し、地価は横ばい傾
向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            59,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はJR外房線及び内房線沿線の最寄駅から徒歩圏内にある住宅地域。需要者の属性は地縁的選好性を有する
地元住民や市内居住者のほか、都心や千葉市内及び周辺市に通勤するサラリーマン層である。JR誉田駅を最寄とする
地域の供給は開発による分譲住宅が多く、需要は比較的低価格であることから見込める地域である。土地は1000万
円前後、新築戸建物件は3000万円前後が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
一般住宅に空地等も見られる最寄駅へ徒歩圏内にある戸建住宅地域である。収益価格は第1種低層住居専用地域内にあ
り、市場参加者の属性から賃貸物件の想定は現実的でないため試算しない。自用目的の取引が中心の地域であり信頼性
のある取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 千葉緑 -11                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         60,500 円/㎡
[100.0]
100
100
[103.0]
100
[100.6]
[101.0]
100
59,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           59,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景況は穏やかに回復して、個人消費は回復基
調にあり、地価は一部を除き横ばいから緩や
かな上昇傾向で推移した。


一般住宅に空地等が見られる、JR駅へ徒歩
圏内の住宅地域で、地域要因に特別な変動要
因はない。


個別的要因の変動はない。また、個別的要因
修正率を変動させる市場の変化も認められな
い。
行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     +4.0
環境        -7.0
行政        +2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 千葉緑 -6 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 20101
8266
-2
千葉市緑区

建付


  
(           ) 
長方形 南東6m市道、
中間画地




1低専

(50,100)
b 20101
8266
-6
千葉市緑区

更地


  
(           ) 
不整形 南西6m私道、
北西4m、
二方路



1低専

(50,100)
c 20101
8385
-116
千葉市緑区

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 北5m市道、
中間画地




1低専

(50,100)
d 20101
8266
-1
千葉市緑区

建付


  
(           ) 
長方形 南西4m私道、
北東4m、
二方路



1低専

(50,100)
e 20101
8266
-3
千葉市緑区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東5m私道、
中間画地




1低専

(50,100)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
63,890  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

61,433 
100
[ 101.5]

60,525 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

61,100 
b (            
53,430  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  92.7]

57,638 
100
[ 101.6]

56,730 

57,300 
c (            
56,818  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

56,818 
100
[ 100.0]

56,818 

57,400 
d (            
55,289  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

53,163 
100
[  88.3]

60,207 

60,800 
e (            
59,198  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

56,921 
100
[  98.5]

57,788 

58,400 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -0.5 環境       0.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.6 環境       0.0
画地      -7.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -1.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -1.0 環境      -8.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -0.5 環境       0.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      59,000 円/㎡]  



千葉緑 -6 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
建ぺい率50%、容積率100%の第1種低層住居専用地域内にある戸建住宅地域で、取引の中心は自己使用目
的であり、賃貸物件の想定は現実的でないため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月10日 提出
千葉緑 -6 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉緑 -6 千葉県 千葉第1 氏名  不動産鑑定士 尾張 明 印  TEL.
鑑定評価額 10,000,000 円  1㎡当たりの価格 59,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
47,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
千葉市緑区誉田町2丁目2番945
②地積
 (㎡)
170  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
一般住宅の中に空地
等が見られる住宅地
北西6m私道 水道、ガス、下水 誉田

1.0km
(2)



①範囲 東     0 m、西    20 m、南    50 m、北    20 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    17.0 m、規模         170 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北6m私
交通

施設
誉田駅南西方

1.0km
法令

規制
1低専
(50,100)


⑤地域要因の将
 来予測
駅から徒歩圏だが熟成度は低く、今後しばらく現状のまま推移するものと思われる。地価はほぼ横這いと予想す
る。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            59,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千葉市内でJR内房線、外房線、総武本線沿線のミニ開発を中心とした住宅地域である。需要者層は千葉
市内の居住者のほか都心通勤者である。需給動向は誉田駅北方で分譲が行われている影響により、対象地付近の取引は
活発とはいえない状況にある。市場での中心価格帯は土地で総額1000万円台で単価では6万円前後のものが多い。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は自用の戸建住宅が中心の住宅地域であり、賃貸需要が乏しい地域特性があるため、収益還元法の適用は断念
した。一方、取引事例については十分な収集・分析を行い、比準価格を求めており、さらに代表標準地との価格の均衡
にも配慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 千葉緑 -11                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         60,500 円/㎡
[100.0]
100
100
[103.0]
100
[100.8]
[101.0]
100
58,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           59,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
米中間の貿易摩擦等不透明要因はあるが、景
気は緩やかに回復している。消費税増税の影
響が懸念されるが、不動産市況は概ね堅調な
状況にある。

目立った変動要因はないが、地価はほぼ横這
いの状態にある。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     +4.2
環境        -7.0
行政        +2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 千葉緑 -6 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 20101
8385
-116
千葉市緑区

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 北5m市道、
中間画地




1低専

(50,100)
b 20101
8266
-23
千葉市緑区

建付


  
(           ) 
正方形 西6m私道、
中間画地




1住居
高度1種最高20m
(60,200)
c 20101
8266
-15
千葉市緑区

更地


  
(           ) 
長方形 北東5m私道、
北西5m、角地




1低専

(60,100)
d 20101
8266
-2
千葉市緑区

建付


  
(           ) 
長方形 南東6m市道、
中間画地




1低専

(50,100)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
56,818  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

56,818 
100
[ 100.0]

56,818 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

57,400 
b (            
57,493  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

56,366 
100
[  98.6]

57,166 

57,700 
c (            
58,683  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

56,426 
100
[  96.5]

58,473 

59,100 
d (            
63,890  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

61,433 
100
[ 101.5]

60,525 

61,100 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -1.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.4 環境      -2.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -0.5 環境      -2.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -0.5 環境       0.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      59,000 円/㎡]  



千葉緑 -6 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己使用の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、収益還元法を適用することは地域の特性に合わないと判断し
た。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ