別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 稲毛 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲毛 -9 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　聡 印  TEL.

鑑定評価額 25,100,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市稲毛区小仲台９丁目８７７番９４ ｢小仲台９－３５－１５｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 南7m市道 水道、ガス、下水 稲毛 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北７ｍ市 道　 交通 施設 稲毛駅北東方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域で地域要因に特段の変化は認められない、現在の環境を今後も維持すると予測した。Ｊ Ｒ総武線稲毛駅に若干距離はあるが、居住環境は確保されており、地価水準は緩やかな上昇基調と見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ総武線、京成千葉線沿線の各駅を駅勢圏とし、概ね千葉市内の住宅地域と判定した。中心となる需 要者層については、同一需給圏内在住の３０代から４０代の都内通勤者等と考えられる。居住環境が確保されているこ とから、ＪＲ線稲毛駅から若干距離があるとはいうものの、需要は底堅く安定していると考察される。需要に関する中 心価格帯は、土地が２，５００万円程度、新築戸建物件については３，０００万円～４，０００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本標準地は、稲毛駅から若干遠隔ではあるものの、居住環境が整備されており、自己居住目的を基本とする。このよう な環境から、取引においては、居住快適性が重視され、また、本標準地の画地規模では収益物件の想定は困難ゆえ、収 益価格は試算しなかった。したがって、同一需給圏内の地域的、用途的性格等が類似する取引事例から求めた信頼性の 高い比準価格を標準に、代表標準地との検討、単価と総額のバランスを検討し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲毛 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 60.1] [105.0] 100 137,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    135,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 稲毛区は、人口が微増であるものの、高齢化 は進行している。土地需給状況は、駅徒歩圏 の住宅地需要は底堅く、地価は上昇傾向であ る。 特別な地域要因の変動は認められない成熟し た住宅地域で、居住環境に恵まれていること も背景として、地価は上昇傾向である。 個別的要因についての特別な変動は認められ ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％