別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月11日　提出 花見川 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   花見川 -24 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　一夫 印  TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 60,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市花見川区こてはし台５丁目２７番２ ｢こてはし台５－２７－２｣ ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 勝田台 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       218 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 勝田台駅南西方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。一般的要因に特段の変動がない限り、 地価は概ね弱含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市北西部、八千代市南西部、佐倉市南西部及び四街道市西部で、概ね京成本線及びＪＲ総武本線の 各駅から徒歩圏外に位置する住宅地域。需要者の属性は、同一需給圏内に居住する圏内及び都心方面への通勤者が中心 。鉄道駅徒歩圏内の住宅地域と比較すると日常生活の利便性に劣るため、需要は未だ回復傾向にはない。取引の中心と なる価格帯は、土地は約２１０㎡で１３百万円前後、土地を細分化された新築建売住宅で３０百万円弱。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地と代替、競争関係が成立する取引事例を採用し求められたもので、実証的であり信頼性は高い 。近隣地域は戸建住宅が標準的な住宅地域であり、経済的合理性を有する賃貸住宅の想定が困難であるため収益還元法 の適用は断念したが、やむを得ない。また、近隣地域内の土地取引は自己使用目的の取引が主体である。したがって、 比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　花見川 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,500 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [102.0] 100 [ 93.1] [103.0] 100 60,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 米中貿易摩擦により悪化する製造業の景況感 を堅調な内需が支える格好となっているが、 昨年１０月の消費増税による個人消費への影 響が懸念される。 地域要因に特段の変動はない。鉄道駅からは 専らバス若しくは自家用車利用となる住宅地 域である。地価は弱含みで推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％