別記様式第二 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 千葉中央 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 3-1 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　尾張　明 印  TEL.

鑑定評価額 41,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 千葉市中央区川戸町２４７番外 ②地積(㎡) 3,696  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,100) （その他） 不整形 1:2 山林 住宅地域に近接し山林が多く熟成度やや低い地域 北東2m市道、四方路 水道 鎌取 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  130 ｍ、西  200 ｍ、南   70 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 住宅地向き宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   80.0 ｍ、規模　　      3,200 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 ２ｍ市道 交通 施設 鎌取駅北西方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の 　将来予測 最寄駅から遠く、街路条件の劣る宅地見込地地域で、地域要因に変動はなく、当面現状のまま推移すると予想す る。今後の地価は、ほぼ横這いと予想する。 (3)最有効使用の判定 住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 土地の形状等　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     11,400 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     10,500 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市内の戸建住宅向きの宅地見込地地域であり、需要者は千葉市内の個人向け宅地分譲を行う開発業 者が中心である。市場の需給状況は交通条件の良好な宅地見込地については取引が散見されるが、対象地は最寄り駅か らバス圏であることから宅地開発の動向は少ない状況にある。市場の中心となる価格帯は規模により様々であるが総額 で数千万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は同一需給圏の類似地域の取引事例から求めたもので市場を反映した実証的な価格である。控除法による価格 は対象地を開発・分譲することを想定した価格であるが、試算過程においては転換・造成後の価格及び開発期間等の想 定要素が多く、求められた価格はやや低位となった。以上により、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、控除 法による価格を比較考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     11,100 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の住宅地向き宅地見込地域は交通条件等の良 好な物件の需要が中心であり、それ以外の地域の需 要はあまり多くはない。 目立った変動要因はなく、地価はほぼ横ばいの状態 にある。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他