別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 千葉中央 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -9 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　幸村　英樹 印  TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区白旗２丁目１６番２３ ｢白旗２－１６－１１｣ ②地積 　(㎡) 108   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅に店舗等が 混在する整然とした 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 蘇我 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 蘇我駅南東方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 一般の戸建住宅に店舗等も混在している住宅地域で、混在のない住宅地に純化しつつあるが、変化は緩慢である 。今後暫くは現状を維持していくものと予想し、地価はやや上昇傾向を継続すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として千葉市内の住宅地域一円と把握されるが、強い代替・競争関係にある圏域は京成千原線、ＪＲ 内房線からの駅徒歩圏、ＪＲ千葉駅等からのバス利用者の多い住宅地域一円である。需要者は、都心通勤者も少なくな いが、市内の勤務先に通うサラリーマン層が中心と考えられる。市場における需給関係に偏りはなく、中心となる価格 帯は規模にもよるが、土地で１，０００万円台、新築戸建住宅で３，０００万円前半での取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 かつては、公営住宅近くの団地住民向けの店舗等の見られる地域であったが、現在では住宅地に純化しつつある。白旗 台団地内においても空室が多く、土地を取得してまでアパートを建築する様な行動をとる投資家は考えられないので、 収益還元法は不適用とした。土地価格は専ら周辺地域の過去の取引価格を軸に地価が形成されており、市場性を反映し た比準価格が適している。代表標準地から検討した価格とも均衡が取れており、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -22               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [ 82.6] [105.0] 100 120,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    118,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ここ数年、統計的には長期間の好景気が続い ているが、あまり実感が得られない。所得格 差等が地域間の地価動向に格差をより生じさ せている。 大規模な団地周辺の店舗等の混じる住宅地域 であり、地域的には特に目立った変動要因は 無かった。周辺地域についても同様である。 前年から対象地の周囲に格別な変化はなく、 その周辺も同様。対象地の個別的要因に変化 を与える、然したる個別的な要因変動は無か った。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％