別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出 ときがわ 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   ときがわ 5-1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　高野　広明 印  TEL.

鑑定評価額 7,530,000 円  １㎡当たりの価格 22,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡ときがわ町大字玉川字唐沢２４５４番５ ②地積 　(㎡) 336   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗併用住宅 が集まる県道沿いの 商業地域 北西7.5m県道 水道 明覚 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ県道 交通 施設 明覚駅北東方 1.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 低層の店舗併用住宅が集まる県道沿いの商業地域であり、衰退傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は比企郡ときがわ町及び周辺の商業地等の圏域。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する小規模法人、個人 事業者が中心である。同一需給圏内では人口の減少や少子高齢化の進行による商業背後地の規模縮小が顕著であり、幹 線道路沿いには一部で集客力を有する店舗も見られるが、大半を占める小規模店舗は経営者の高齢化、大型店舗の進出 による競争力の低下に伴う営業不振等により供給圧力が強い一方で、店舗の閉鎖も見られ、需要は全般的に弱い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は低層の店舗併用住宅が集まる県道沿いの商業地域で旧来からの商店街の中にあり、自己使用の店舗や店舗併 用住宅が大半で床を賃借して商業的活動を行う者を想定することが現実的ではないため、収益価格を求めることができ なかった。本件では取引の客観性、実証性を反映した比準価格を中心にして、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　越生 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,900 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [203.3] [100.0] 100 22,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外経済の減速や国内経済の動向より景気は 足踏み状態にある。 地域の衰退化が進行している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.2 交通・接近　　　  +8.1 環境　　　　　　 +77.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％