別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 鳩山 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳩山 -4 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　町田　晋平 印  TEL.

鑑定評価額 8,700,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡鳩山町大字大豆戸字七反田上２７９番２ ②地積 　(㎡) 473   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 空地の多い住宅地域 北東5.6m町道 水道 坂戸 6.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   250 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．６ｍ 町道 交通 施設 坂戸駅北西方 6.9km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域及び周辺地域に各別の地域変動要因がないので、暫くは現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね鳩山町及び周辺市町の広域的な市街化調整区域内の住宅地域。当地域を含む鳩山町の市街化調整区 域は店舗需要が見込まれる一部の幹線道路沿いを除き、従来から農家住宅を中心に形成されており、徐々に人口流出に よる過疎化が進行し、近年は地縁的選考性を有する者以外の同一需給圏外からの転入者は殆ど無い。また、景気回復の 影響は見られず、需要は弱い。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅が建ち並ぶ空地の多い住宅地域であり、収益性が著しく低いためアパート等の収益物件は皆無であ り、賃貸市場の成熟の程度が低いことから収益価格は試算することは出来ない。近隣地域を含む周辺では自己使用目的 の居住用不動産の取引が中心であることから、本件では代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　毛呂山 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,200 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 95.4] [100.0] 100 17,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] １０月の消費増税の影響、及び米中貿易戦争 の長期化、米イラン対立により先行き不透明 で、不動産市場への影響も懸念される。 地域要因に格別な変動は認められない。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.1 交通・接近　　　 +17.9 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％