別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 鳩山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳩山 -1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　町田　晋平 印  TEL.

鑑定評価額 7,800,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡鳩山町松ケ丘１丁目１４８６番３０１ ｢松ケ丘１－１８－４｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,80) （その他） 建築協定 1:1 住宅 Ｗ2 中規模の区画整然と した分譲住宅地域 東5m町道 水道、ガス、下水 高坂 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       196 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ町道 交通 施設 高坂駅南西方 5.4km 法令 規制 ２低専 (50,80) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域及び周辺地域に各別の地域変動要因がないので、暫くは現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね鳩山町、東松山市及び坂戸市の一部の市街化区域内の住宅地域。対象標準地の存する鳩山ニュータウ ンは住宅地として成熟している地域であるが、分譲後、相当年数が経過し高齢化も進み、建て替え時期を迎えている建 物が多いこと並びに今宿地区で土地区画整理事業が完了間近であり、さらに、坂戸市のにっさい花みず木地区には大規 模分譲が行われてきたこと等により相対的に人気・需要共にやや弱い。土地は８００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした閑静な住宅地域であるが、建築協定により共同住宅の建築が制限され ているため、アパート等の収益物件は皆無であり、賃貸市場の成熟の程度が低いことから収益価格は試算することはで きない。近隣地域を含む周辺では自己使用目的の居住用不動産の取引が中心であることから、本件では代表標準地との 検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松山 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,300 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [148.5] [103.0] 100 40,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] １０月の消費増税の影響、及び米中貿易戦争 の長期化、米イラン対立により先行き不透明 で、不動産市場への影響も懸念される。 地域要因に格別な変動は認められない。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +22.5 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％